爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：一審判決新世界物業(yè)公司撤離涉案小區(qū)并向新世界業(yè)委會(huì)移交相關(guān)的資料及物業(yè)、設(shè)施設(shè)備并且辦理相關(guān)變更手續(xù) ，是否有事實(shí)和法律依據(jù) 。

本案中，新世界業(yè)委會(huì)已依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與恒輝物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司海口分公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條的規(guī)定，新世界物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同已終止。新世界業(yè)委會(huì)主張新世界物業(yè)公司撤離涉案小區(qū)并辦理相關(guān)的交接及變更手續(xù)，符合《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條的規(guī)定，于法有據(jù)。新世界物業(yè)公司在庭審以認(rèn)可仍在對(duì)小區(qū)會(huì)所等區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理，故其主張已實(shí)際撤離涉案小區(qū)與事實(shí)不符，本院不予采納。雖雙方當(dāng)事人在 2024年1月3 日簽訂了交接協(xié)議 ，但僅依據(jù)該交接協(xié)議不足以認(rèn)定新世界物業(yè)公司已經(jīng)完全履行了相關(guān)交接及變更義務(wù)，故一審判決的第二至六項(xiàng)內(nèi)容并無不當(dāng)，新世界物業(yè)公司主張予以撤銷依據(jù)不足 ， 本院不予支持。

案件背景

海南省海口市中級(jí)人民法院于2024年6月發(fā)布了（2024）瓊01民終1692號(hào)民事判決書，審理了海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新世界物業(yè)公司”）與海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“新世界業(yè)委會(huì)”）之間因業(yè)主撤銷權(quán)糾紛提起的上訴。

新世界物業(yè)公司上訴請(qǐng)求

1.請(qǐng)求撤銷（2021）瓊0108民初 19690號(hào)民事判決 ，駁回新世界業(yè)委會(huì)一審訴訟請(qǐng)求 。

2.本案訴訟費(fèi)由新世界業(yè)委會(huì)承擔(dān)。

一審判決

一審法院認(rèn)為，新世界業(yè)委會(huì)依法成立并經(jīng)主管部門核準(zhǔn)備案 ，《海口新世界花園小區(qū)業(yè)主在會(huì)議事規(guī)則》關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的議事內(nèi)容第十二條第（九）項(xiàng)規(guī)定：辦理社團(tuán)登記及業(yè)主公共物權(quán)方面的訴訟事項(xiàng)，是本案的適格主體。

新世界業(yè)委會(huì)作出的第三次業(yè)主大會(huì)作出的決議，符合法律規(guī)定，合法有效，其與案外人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效 。民法典規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的 ，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì) 、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況，原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的 ，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

新世界業(yè)委會(huì)要求新世界物業(yè)公司撤出及移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。對(duì)于業(yè)主拖欠的有關(guān)費(fèi)用問題，新世界物業(yè)公司可通過其他途徑或另案起訴處理。

綜上 ，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條 、第九百四十九條之規(guī)定，判決：

一、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)撤離位于海口市美蘭區(qū)新埠大道1號(hào)的海口新埠島新世界花園度假村；

二、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提交自 2004年7月7日以來的公共收益明細(xì)（包括但不限于停車費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等）；

三、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)服務(wù)用房（包括但不限于物業(yè)中心 、監(jiān)控室 、值班室 、門崗 、游泳池 、宿舍等一切物業(yè)服務(wù)用房）；

四 、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交設(shè)施設(shè)備（包括水泵、監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)施、電力設(shè)備、 電梯、 自動(dòng)道閘 、辦公設(shè)施設(shè)備等設(shè)施設(shè)備及其大修、更新、改造及維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料）；

五 、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交圖紙資料（包括竣工總平面圖，單體建筑 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ，配套設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料）；

六、海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司須于本判決發(fā)生法律效力之日起 十日內(nèi)協(xié)助海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理水、電變更登記手續(xù)；

七、駁回海口新世界花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息 。

案件受理費(fèi)人民幣 50 元 ， 由海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。

二審判決

二審中 ，新世界業(yè)委會(huì)向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)一 、《海 口新世界花園房屋購銷合同書》，證明涉案小區(qū)開發(fā)商為海口新世界康居發(fā)展有限公司；

證據(jù)二 、《海口新世界花園管理公約》，證明涉案小區(qū)會(huì)所屬于全體業(yè)主所有。新世界物業(yè)公司未向本院提交質(zhì)證意見。經(jīng)核對(duì)原件，本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn) ，對(duì)其證明內(nèi)容在下文中綜合論證。新世界物業(yè)公司沒有提交新證據(jù)。

二審補(bǔ)充查明：《海口新世界花園管理公約》第 6.1 條載明， 會(huì)所所有權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主，由管理公司負(fù)責(zé)按本公約的規(guī)定以不盈利為原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。涉案小區(qū)開發(fā)商海口新世界康居發(fā)展有限公司在該公約上蓋章確認(rèn)。新世界物業(yè)公司在二審中認(rèn)可其目前在對(duì)小區(qū)會(huì)所進(jìn)行管理，并依據(jù)開發(fā)商的委托對(duì)人防車位收取租賃費(fèi)用。

二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的一致。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：

一審判決新世界物業(yè)公司撤離涉案小區(qū)并向新世界業(yè)委會(huì)移交相關(guān)的資料及物業(yè)、設(shè)施設(shè)備并且辦理相關(guān)變更手續(xù) ，是否有事實(shí)和法律依據(jù) 。

本案中，新世界業(yè)委會(huì)已依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與恒輝物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司海口分公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十條的規(guī)定，新世界物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同已終止。

新世界業(yè)委會(huì)主張新世界物業(yè)公司撤離涉案小區(qū)并辦理相關(guān)的交接及變更手續(xù)，符合《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條的規(guī)定，于法有據(jù)。新世界物業(yè)公司在庭審以認(rèn)可仍在對(duì)小區(qū)會(huì)所等區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理，故其主張已實(shí)際撤離涉案小區(qū)與事實(shí)不符，本院不予采納。雖雙方當(dāng)事人在 2024年1月3 日簽訂了交接協(xié)議 ，但僅依據(jù)該交接協(xié)議不足以認(rèn)定新世界物業(yè)公司已經(jīng)完全履行了相關(guān)交接及變更義務(wù)，故一審判決的第二至六項(xiàng)內(nèi)容并無不當(dāng)，新世界物業(yè)公司主張予以撤銷依據(jù)不足 ， 本院不予支持。

綜上所述，新世界物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華 人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴 ， 維持原判。

二審案件受理費(fèi) 50 元 ， 由上訴人海口新世界物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

案件分析

關(guān)鍵判決點(diǎn)

1.業(yè)主委員會(huì)的合法性和訴訟主體資格：新世界業(yè)委會(huì)依法成立，并通過業(yè)主大會(huì)決議，與新物業(yè)公司簽訂了合法有效的合同。

2.物業(yè)交接義務(wù)的履行：新世界物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定，及時(shí)、全面地完成物業(yè)交接，包括移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料，并協(xié)助辦理水電變更手續(xù)。

3.對(duì)原物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)界定：即使新世界物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)擁有自己的物業(yè)和開發(fā)商委托管理的資產(chǎn)，也不能以此為理由拒絕履行合法的交接義務(wù)。

案件總結(jié)

本案的判決對(duì)物業(yè)管理糾紛具有重要的指導(dǎo)意義，明確了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止后的權(quán)利和義務(wù)，為類似糾紛的處理提供了參考依據(jù)。法院的判決依法維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，保障了小區(qū)物業(yè)管理的正常交接和運(yùn)營(yíng)秩序，有助于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

通過本案的審理和判決，法院全面審查了證據(jù)，正確適用了法律，確保了判決的公平公正。新世界物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求因事實(shí)和法律依據(jù)不足未獲支持，而新世界業(yè)委會(huì)依法依規(guī)行使的權(quán)利得到了保護(hù)。本案的判決不僅解決了雙方的具體糾紛，也為今后類似案件的處理提供了重要的司法參考。

來源：新世界花園業(yè)委會(huì)

參考：

致萬科物業(yè) 合同已解除，請(qǐng)配合移交！|蘇州榮域花園小區(qū)業(yè)委會(huì)的告知書

原物業(yè)服務(wù)人不得以對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接! | ?否則每天罰一萬！

交接物業(yè)費(fèi)屬于新舊物業(yè)公司的法定義務(wù)，故意免除其交接義務(wù)的條款無效 | 預(yù)交舊物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)可以向新物業(yè)公司抵扣