劉惠軍律師，南京大學學士,，研究生學歷,，副教授，華泰律師事務所律師,，證券投資分析師,，（略）委員會不良資產(chǎn)委員會委員。專業(yè)辦理合同糾紛,、侵權賠償,、公司法務和購并融資等案件。擔任幾十家單位：（略）
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出租人負有向承租人全面,、不遲延地履行便于承租人行使優(yōu)先承租權的告知義務——（略）訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案
來源：人民法院案例庫
整理：民商法茶座
【裁判要旨】1.出租人有繼續(xù)出租房屋的意愿,，且與第三人確定了租賃合同的內(nèi)容，出租人應當將相關內(nèi)容向承租人全面,、不遲延地通知,，保障承租人能夠行使民法典第七百三十四條規(guī)定的優(yōu)先承租權。2.租賃期限屆滿,，承租人優(yōu)先承租所依據(jù)的“同等條件”應限定為租賃物的用途,、租金,、租賃期限、支付期限和方式：（略）
【基本案情】原告（反訴被告,、上訴人）（略）（（略））訴稱：（略）與北京某錦賓館（以下簡稱某錦賓館）所簽《房屋租賃合同》于2019年11月30日租賃期限屆滿,，（略）也向某錦賓館出具《租賃合同到期通知書》，明確不再續(xù)約,，但某錦賓館一直占用案涉房屋未返還,。2020年1月2日，（略）（（略））簽訂租賃合同,，（略）?，F(xiàn)請求法院判令：（略）與某錦賓館簽訂的《房屋租賃合同》于2019年12月1日終止，（略）等,。被告（反訴原告,、被上訴人）某錦賓館辯稱：1.《房屋租賃合同》約定了某錦賓館同等條件下享有優(yōu)先承租權。某錦賓館在合同到期前提出了續(xù)租申請,，（略）也有繼續(xù)出租的意愿,。2.（略）及知曉相關的租賃條款后，（略）簽訂的租賃合同行使優(yōu)先承租權,，續(xù)簽下一期租賃合同,。3.某錦賓館長期使用案涉房屋進行經(jīng)營，經(jīng)營狀態(tài)穩(wěn)定,。
某錦賓館提出反訴請求：（略）簽訂的《整體租賃類合同》的條件行使優(yōu)先承租權,。
（略）針對某錦賓館的反訴辯稱：1.（略）與某錦賓館就續(xù)簽合同進行洽商時已充分履行了告知義務，告知其續(xù)約單價過低且有意向客戶在進行同樣的招商,，保障了某錦賓館的優(yōu)先承租權,。2.（略）告知其他商戶的報價，相關法律,、司法解釋亦未明確規(guī)定告知的內(nèi)容,。3.某錦賓館提交的租賃意向書在租金及其他多方面不符合“同等條件”這一優(yōu)先承租權的前提，某錦賓館的優(yōu)先承租權已經(jīng)消滅,。
法院經(jīng)審理查明：2014年12月1日,，（略）（甲方、出租方）與某錦賓館（乙方,、承租方）簽訂《房屋租賃合同》,，約定“甲方將北京某胡同房屋出租給乙方作為賓館使用，租期自2014年12月1日至2019年11月30日,，租賃期滿前一個月,，乙方可提出續(xù)租要求，若甲方擬繼續(xù)出租該房產(chǎn),，且乙方在本合同期內(nèi)無重大違約行為,，則在同等條件下,，乙方有權優(yōu)先獲簽下一期該房產(chǎn)租賃合同……”
2019年9月至11月期間，（略）與某錦賓館就案涉房屋下期租賃事宜進行協(xié)商,，（略）發(fā)送了租賃意向書,，意向書明確了租金、租期等意向條款,。
2020年1月2日,，（略）就案涉房屋簽訂《整體租賃類合同》，（略）,。2020年2月,，（略）發(fā)函要求某錦賓館搬離案涉房屋。庭審中,，（略）會議紀要,，證明已向某錦賓館進行了充分說明，某錦賓館提出的續(xù)租單價過低,，經(jīng)討論未能通過,，雙方?jīng)]有達成續(xù)租合意。某錦賓館認為會議紀要系單方制作,，（略）并未告知其會議具體內(nèi)容,。（略）并非同等條件，（略）的《租賃意向書》,。某錦賓館對該《租賃意向書》的真實性不認可,，（略）的租賃意向及相應租金標準。
一審審理中,，（略）簽訂的《整體租賃類合同》條款后,，（略）發(fā)送《通知書》，要求按照該合同約定的內(nèi)容優(yōu)先承租案涉房屋,。
另查明,，（略）未實際占有使用案涉房屋，（略）交納租金,。
（略）民事判決：駁回上訴,，維持原判。
【裁判理由】《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：“租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利,。”本案的爭議焦點為：某錦賓館對案涉房屋的優(yōu)先承租權是否消滅,，某錦賓館能否基于優(yōu)先承租權繼續(xù)租賃案涉房屋。
法院經(jīng)審理認為,，某錦賓館對案涉房屋的優(yōu)先承租權尚未消滅,。其一,，（略）有繼續(xù)出租案涉房屋的意愿，某錦賓館亦有繼續(xù)承租的意愿,，且某錦賓館在合同期內(nèi)無違約行為,，在租賃期滿前一個月提出續(xù)租申請，（略）與某錦賓館《房屋租賃合同》約定的優(yōu)先承租條件,。其二,，（略）未充分告知潛在承租信息。（略）內(nèi)部確定的續(xù)租條件,，但未將是否存在其他洽商中的潛在承租方及與潛在承租方商議確定的租金,、租賃期限、租金支付方式：（略）
（略）簽訂的《整體租賃類合同》后,，當即同意完全按照該合同約定的條款繼續(xù)承租案涉房屋,。（略）在該同等條件下，享有優(yōu)先承租的權利,，（略）簽訂的《整體租賃類合同》約定的內(nèi)容行使優(yōu)先承租權的反訴請求,，依法應予支持?！娟P聯(lián)索引】（略）：（略）1-001《中華人民共和國民法典》第509條,、第734條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第60條）一審：（略）
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