商業(yè)地產(chǎn)看起來(lái)容易做起來(lái)難的專業(yè),！
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查,、立項(xiàng)定位,，還需要專業(yè)的營(yíng)銷策劃,、推廣,專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。
（略）,，（略）,，（略），（略）,。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式,，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對(duì)各種資源進(jìn)行有效整合,。
商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶,、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店,、次主力店,、旗艦品牌店及普通品牌店；目標(biāo)商戶分類,，可以看出各類商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致,。
商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來(lái)的消費(fèi)者定位問(wèn)題，也就是商業(yè)運(yùn)營(yíng)后,，吸引什么樣的人群前來(lái)商場(chǎng)消費(fèi)的問(wèn)題,。
商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要甚之于住宅的。
商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢(shì),，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn),，看中的是其賺錢機(jī)會(huì)，但目前商業(yè)地產(chǎn)中存在九大風(fēng)險(xiǎn)需引起高度重視,。
風(fēng)險(xiǎn)一
招商自信
大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形,、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要,，（略）之間不信任的關(guān)系,。
案例：
某大型商業(yè)項(xiàng)目，（略）提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后,，開發(fā)商過(guò)于自信,，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲,。兩年多來(lái),，開發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸，（略）,，但開發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃,，致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展。
風(fēng)險(xiǎn)二
產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端
由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差,，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在大量簡(jiǎn)單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象,。
如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn),，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素,，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約,，最后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格草草出售。
風(fēng)險(xiǎn)三
缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理解尚不成熟,。出于（略）場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化,，易租的先租,，不易租的低價(jià)出租甚至空置，（略）,，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā),。
風(fēng)險(xiǎn)四
項(xiàng)目定位不準(zhǔn)
國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往（略）形象掛鉤，規(guī)模求大,，要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃,，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。
ShoppingMall起源于美國(guó),，一般位于城郊,，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其產(chǎn)生建立（略）不斷擴(kuò)大，汽車擁有量達(dá)到一定程度,，郊區(qū)人口增長(zhǎng)設(shè)施的基礎(chǔ)上,，需要與之配套的商業(yè)、旅游,、休閑,、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng)增加,。因此,，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周（略）交通狀（略）場(chǎng)需求息息相關(guān)。
風(fēng)險(xiǎn)五
輕信主力店
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體,，主力店作為中堅(jiān)力量,，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高M(jìn)all的影響力,，同時(shí)自身也能吸引大量客流,，帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營(yíng)。
不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),、運(yùn)營(yíng)手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過(guò)專業(yè)商業(yè)策劃對(duì)做整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位,，據(jù)此選擇合適的主力店入駐,。
例如某些主力店只針對(duì)定向消費(fèi)人群,，如家居品牌店，光臨的多是有意購(gòu)買家居建材用品的顧客,。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口,，（略），不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo),。
這種情況下,，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
風(fēng)險(xiǎn)六
片面追求最大
部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好,，于是片面追求中國(guó)第一,，亞洲最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量,，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐,。
判斷一個(gè)Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：
1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周圍是否有（略）場(chǎng)需求支撐；
2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)模相適（略）政配套是否合理完善,；
3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力,，有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍,、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn),。
風(fēng)險(xiǎn)七
盲目照搬榜樣
凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史,、地理環(huán)境,、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn),。
然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤(rùn),，盲目模仿照搬，輕信榜樣的力量,，忽視了案例成功的很多特殊因素,。
案例：如北京中關(guān)村某商城，其銷售時(shí)（略）場(chǎng)流行商鋪投資熱,，因此商鋪銷售火爆,、身價(jià)暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情,，其結(jié)果是投資者回報(bào)率降低,，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。
風(fēng)險(xiǎn)八
重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃
大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性除投入資金大,、周期長(zhǎng)之外,，另一特點(diǎn)是招商應(yīng)先于設(shè)計(jì)。
國(guó)外ShoppingMall多是等80%以上主力店,，確定后才開始整體設(shè)計(jì)工作,。
發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計(jì),，往往會(huì)因缺乏定向設(shè)計(jì)依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期成本和后期招商難度,。
風(fēng)險(xiǎn)九
忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于其體量大,、投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn),，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域,。
國(guó)內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)（略）別于住宅開發(fā),，開發(fā)模式更加復(fù)雜,，完全不能套用。
風(fēng)險(xiǎn)十
交通弊端阻截客流
交通的暢通和人流的多少,，是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn),。
一個(gè)商場(chǎng)如果日客流量達(dá)20萬(wàn)人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要2000～2500個(gè)車位才能容納,。
但據(jù)了解,，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)停車場(chǎng)，所設(shè)車位一般都只在30～280個(gè)之間,，特大型的停車場(chǎng)車位也不過(guò)800～1000個(gè),，與商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模根本無(wú)法配套。
案例：如北京某大型ShoppingMall就因消防設(shè)計(jì)不符合規(guī)范而卡殼,，被迫做出方案調(diào)整,，浪費(fèi)了大量時(shí)間、精力,。
因此只有擅長(zhǎng)大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),，擁有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，（略）,，節(jié)約時(shí)間和成本,。
風(fēng)險(xiǎn)十一
招商不專業(yè)
商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來(lái)自中介，形成招商不專業(yè),，招了也白招,，留下后遺癥害死發(fā)展商。
風(fēng)險(xiǎn)十二
招商難度大
招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子,，主要原因在于如下四個(gè)方面：
1.項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng),，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟,。
2.裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐,。雖然有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場(chǎng)地發(fā)展新的分店,。
3.功（略）的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策,，按照合理的功（略）計(jì)劃,，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來(lái),，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來(lái),，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想,，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來(lái)時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營(yíng),。在進(jìn)駐決策過(guò)程中,，各類店除（略）域布局外，這一點(diǎn)也很重要,。
4.營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn),，使招商難度進(jìn)一步提高。
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