徐孟生律師從事律師工作10年，在企業(yè)破產(chǎn)和民事訴訟領(lǐng)域頗多建樹,。擅長(zhǎng)處理復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和債權(quán)糾紛,，偏好以談判、調(diào)解解決疑難爭(zhēng)議,。
一,、法院拍賣房產(chǎn)的流程？（當(dāng)事人提供房產(chǎn)信息給法院）----法院查封該房產(chǎn)（法院采取措施前會(huì)先出具查封裁定書）-----查封后法院會(huì)出具騰房公告,、送達(dá)責(zé)令履行通知書,、評(píng)估通知書）----法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、定向詢價(jià)）----（當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議可以請(qǐng)求復(fù)議）----（略）上進(jìn)行（（略））----一拍房產(chǎn)-----（一拍流拍后）二拍房產(chǎn)----（二拍流拍后）可進(jìn)入財(cái)產(chǎn)變賣程序----以物抵債
二,、房屋拍賣,、變賣的價(jià)格是如何確定的？1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定：
人民法院查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)后,，對(duì)需要拍賣、變賣的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)啟動(dòng)確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)程序,。確定處置參考價(jià)的方式：（略）
（略）絡(luò)司法拍賣的應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，拍賣保留價(jià)即為起拍價(jià),。
2.《（略）絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條：
（略）絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià),，拍賣保留價(jià)即為起拍價(jià)。
起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定,；未作評(píng)估的,，（略）價(jià)確定，并征詢當(dāng)事人意見,。起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)（略）價(jià)的百分之七十,。
3.《（略）絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條：
（略）絡(luò)司法拍賣競(jìng)價(jià)期間無(wú)人出價(jià)的，本次拍賣流拍,。
（略）再次拍賣，拍賣動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)在拍賣七日前公告,；拍賣不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告,。
再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十。再次拍賣流拍的,，（略）變賣,。
4.《（略）絡(luò)司法變賣銜接工作的通知》的規(guī)定，（略）絡(luò)司法拍賣二拍流拍價(jià),。
總結(jié)：
1.第一次拍賣的起拍價(jià)不得低于評(píng)估確定價(jià)格處置參考價(jià)的70%（實(shí)踐中,，雙方可以協(xié)商確定拍賣保留價(jià)，若無(wú)法商定法院都直接按照最低70%作為起拍價(jià)了）
注意：一拍的拍賣公告時(shí)間動(dòng)產(chǎn)公告期不少于15日,，不動(dòng)產(chǎn)公告期不少于30日,。
2.第一次拍賣流拍后，第二次的起拍價(jià)為不低于的第一次起拍價(jià)的80%,。
3.變賣的價(jià)格一般和二拍的價(jià)格一致,。司法拍賣的競(jìng)價(jià)周期為48小時(shí)，變賣的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)60天,。
三,、房子一拍、二拍流拍后,，法院如何處理,？1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年）第十六條第一款規(guī)定：
在物品流拍的情形下,，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債,。
2.根據(jù)《（略）絡(luò)司法變賣銜接工作的通知》二規(guī)定：
（略）絡(luò)司法變賣公告期限的問(wèn)題。網(wǎng)拍二拍流拍后,，人民法院應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)詢問(wèn)申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人是否接受以物抵債,。不接受以物抵債的，（略）拍二拍流拍之日起15（略）絡(luò)司法變賣公告,。
3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百九十條：
被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣或者變賣的,，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的,，人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù),，或者交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理；申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收或者管理的,，退回被執(zhí)行人,。
總結(jié)：

1.二拍流拍后，法院首先須問(wèn)詢申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人是否接受以物抵債,，如果接受就直接制作并送達(dá)以物抵債裁定,，自收到以物抵債裁定書，標(biāo)的物的所有權(quán)就歸抵債人,。
2.如果申請(qǐng)人不同意抵債且該房產(chǎn)也并未變賣成功,，法院將該房產(chǎn)退還給被執(zhí)行人。
參考的法律依據(jù)1.《（略）絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》
2.《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》
3《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定(2020修正)
4.《（略）絡(luò)司法變賣銜接工作的通知》
來(lái)源|蔡利平律師
（略）：法律一講堂
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