關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的相關(guān)信息解讀：
目錄：
一,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則還有效嗎
二,、業(yè)主投票規(guī)定是否改變
三、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則與民法典不一致怎么辦,？
四,、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的相關(guān)信息解讀：
備注：住建部答疑正文：
一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則還有效嗎
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》仍然有效整體狀態(tài)：住建部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）目前處于現(xiàn)行有效狀態(tài),。雖然在《中華人民共和國(guó)民法典》頒布實(shí)施后,，其中與《民法典》規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準(zhǔn)，但規(guī)則整體仍然有效并發(fā)揮著重要作用,。
二,、業(yè)主投票規(guī)定是否改變
問：住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）第二十六條第二款“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。”在《民法典》出臺(tái)后能否繼續(xù)適用,？
住建部回復(fù)（（略））
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,?！蔽也繉⒏鶕?jù)民法典關(guān)于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定，推動(dòng)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)法規(guī)政策的修訂工作,。
三,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則與民法典不一致怎么辦？
（一）法律依據(jù)的優(yōu)先級(jí)《民法典》作為上位法,，具有更高的法律效力,。當(dāng)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》與《民法典》不一致時(shí),，應(yīng)以《民法典》為準(zhǔn)。例如在涉及業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則等方面,，如果存在沖突,，要遵循《民法典》中諸如專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決等規(guī)定。
（二）業(yè)主委員會(huì)相關(guān)規(guī)則的合法性審查1.制定或修改時(shí)的審查
在制定或修改《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》相關(guān)內(nèi)容時(shí),，應(yīng)確保其內(nèi)容符合《民法典》及相關(guān)法律法規(guī),，并且與表決規(guī)則等相一致。這意味著要依據(jù)《民法典》中的基本法律原則和規(guī)定,，對(duì)指導(dǎo)規(guī)則中的各項(xiàng)細(xì)則進(jìn)行審查,，防止出現(xiàn)違背上位法的情況。
2.實(shí)踐中的監(jiān)督
在實(shí)際執(zhí)行過程中,，如果發(fā)現(xiàn)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中的條款與《民法典》不一致,，有關(guān)部門或者業(yè)主等相關(guān)方應(yīng)按照《民法典》的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督和糾正。
（三）處理不一致情況的建議1.內(nèi)部提出異議并修改
若業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》與《民法典》不一致時(shí),，可以提出異議并要求修改,。例如在業(yè)主大會(huì)的議事程序、業(yè)主委員會(huì)的選舉等方面,，如果與《民法典》沖突,，業(yè)主可以要求對(duì)指導(dǎo)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，以符合《民法典》的要求,。
2.向有關(guān)部門反映情況
如果在內(nèi)部無法達(dá)成一致意見,，相關(guān)方可以依法向有關(guān)部門反映情況,。例如向當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他相關(guān)的行政管理部門反映,，由這些部門根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行處理，確保在物業(yè)管理等相關(guān)活動(dòng)中,，遵循《民法典》的規(guī)定,。
四、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的相關(guān)信息解讀
1.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》2009年12月1日住建部印發(fā),，自2010年1月1日起施行,，最新全文共五章六十四條。
2.《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》同時(shí)廢止,。
3.業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
4.業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
5.未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。
6.物業(yè)（略）層為單位：（略）
7.業(yè)主可以書面委托的形式,，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容,、期限,、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
8.業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造,、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
9.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)（略）域內(nèi)及時(shí)公告,。
10.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)（略）域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力,；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù),；（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔,；（五）具有一定的組織能力,；（六）具備必要的工作時(shí)間。
11.業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,，每屆任期不超過5年,，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議,，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
12.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在（略）,、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況,；（二）管理規(guī)約,；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng),。
13.業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章,。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T,。
14.業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
備注：住建部答疑如下住建部回復(fù)目錄
咨詢1：“業(yè)主參與表決”如何具體操作,？
咨詢2：業(yè)主身份如何認(rèn)定,？
咨詢3：住建部指導(dǎo)規(guī)則中的第十六條（分期開發(fā)）如何執(zhí)行？
咨詢4：分期開發(fā)的業(yè)主可以召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)委會(huì)嗎,？
咨詢5：樓板如何定義,？
咨詢6：夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權(quán)利？
咨詢7：（略）花園改建為電瓶車充電樁位需要審批嗎,？
咨詢8：小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍,？
咨詢9：業(yè)主名冊(cè)是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式：（略）
咨詢10：《民法典》出臺(tái)后能否繼續(xù)適用《指導(dǎo)規(guī)則》的投票規(guī)定？
咨詢11：業(yè)主參與表決,，是否必須為業(yè)主參與書面表決,？
咨詢12：如何理解“住宅規(guī)模較小的”？
咨詢13：有商鋪的住（略）（略）許可證嗎,？
正文：
1,、“業(yè)主參與表決”如何操作
（略）友
《民法典》第二百七十七條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì),。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律,、法規(guī)的規(guī)定,。業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
請(qǐng)問關(guān)于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作,，是否必須為業(yè)主參與書面表決,，才能視為參與了業(yè)主大會(huì)？如果書面通知到業(yè)主未參與投票,，是否可視同參與表決,？
住建部回復(fù)（（略））
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
另外,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì),。關(guān)于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認(rèn)定的問題，建議向有權(quán)解釋的部門咨詢,。
2,、業(yè)主身份如何認(rèn)定
（略）友
一、關(guān)于業(yè)主身份確認(rèn)問題
業(yè)主身份的確認(rèn)除按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”為依據(jù)外,，如何理解法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)以及住建部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房【2009】274號(hào)）第十三條款。如：
1.不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是父母,，其共同居住的子女（成年和未成年）是否為業(yè)主,；如果不是業(yè)主，能否由父母授權(quán),，讓子女成為業(yè)主代表候選人,、業(yè)委會(huì)委員候選人參加選舉？反之,，不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是子女,，其共同居住的父母是否為業(yè)主？
2.沒有進(jìn)行依法辦理所有權(quán)登記的哪些民事法律行為或標(biāo)準(zhǔn)可以認(rèn)定為業(yè)主,？比如雙方私自簽訂贈(zèng)與合同或買賣合同可否認(rèn)定為業(yè)主,？
3.在戶口簿上，但沒有在房產(chǎn)證上登記姓名的,，能否認(rèn)定為業(yè)主,？
二、關(guān)于業(yè)主物業(yè)費(fèi)用繳納問題
業(yè)主物業(yè)費(fèi),、專項(xiàng)維修資金是否按時(shí)繳納能否作為參加業(yè)主大會(huì)籌備組擔(dān)任成員,、參選業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)委員的必要條件。
三,、關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成員資格問題
如果不是（略）業(yè)主,，但實(shí)際居住在（略），能否作為業(yè)主大會(huì)籌備組成員,。
住建部回復(fù)（（略））
一,、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)。在物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下,，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴(kuò)大“業(yè)主”概念的外延,。業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)。如果房屋確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,，并且配偶有行使業(yè)主權(quán)利的意愿,，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人,。
二、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條第三款規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合的條件之一為遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、管理規(guī)約,，模范履行業(yè)主義務(wù)。
三,、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定,，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位：（略）
3,、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十六條
（略）友
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中第十六條規(guī)定：劃分為一個(gè)物業(yè)（略）域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法,。經(jīng)查詢,，目前該指導(dǎo)規(guī)則的狀態(tài)是“現(xiàn)行有效”。
請(qǐng)問,，在民法典實(shí)施后,，該條款是否會(huì)與民法典第278條中：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規(guī)定沖突,？在實(shí)際規(guī)則中,，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中的第十六條規(guī)定是否還有效并可執(zhí)行？
住建部回復(fù)（（略））
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》現(xiàn)行有效,，其中與民法典規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準(zhǔn),。
4、分期開發(fā)的業(yè)主成立業(yè)委會(huì)
（略）友
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第16條規(guī)定：“劃分為一個(gè)物業(yè)（略）域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，先期開發(fā)部分符合條件的,，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),?！逼渲校绾卫斫狻跋绕陂_發(fā)部分符合條件的”,？
在實(shí)踐中,，分期開發(fā)部分的業(yè)主如果想召開業(yè)主大會(huì)并成立委員會(huì),，對(duì)《民法典》第278條規(guī)定事項(xiàng)中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業(yè)主,，是指先期開發(fā)部分的專有部分面積和該部分的業(yè)主，還是包括整個(gè)物業(yè)（略）域的全部專有部分面積以及該面積的全部業(yè)主,？有無法律依據(jù),；如果是后則,，在開發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會(huì)的情況下,，是無法通過《民法典》第278條所規(guī)定決議事項(xiàng),，更無法成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主大會(huì)召開也將無意義,。
住建部回復(fù)（（略））
根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：所咨詢問題中涉及法律依據(jù)《民法典》第278條的解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì),。咨詢的問題涉及法律解釋，建議按上述規(guī)定轉(zhuǎn)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)處理,。
5,、樓板如何定義
（略）友
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和財(cái)政部于2007年12月4日發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條：本辦法所稱住宅共用部位，是根據(jù)法律,、法規(guī)和房屋買賣合同,，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ),、承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂以及戶外的墻面、門廳,、樓梯間,、走廊通道等。
請(qǐng)問：（略）板如何定義,？（略）板,？如果不是，（略）板到底是住宅的哪個(gè)共用部位,？
住建部回復(fù)（（略））
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條,，“樓板”（略）板。
6,、夫妻是否具備同等業(yè)主權(quán)利
（略）友
依據(jù)住建部的法規(guī),，依據(jù)各種法律行為合法占有房產(chǎn)的，都是業(yè)主,。請(qǐng)問夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)只登記一個(gè)業(yè)主的，在產(chǎn)權(quán)登記人自愿出具共有說明,、聲明的情況下,，夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權(quán)利？可以參加業(yè)主大會(huì)、參選業(yè)主委員會(huì)等活動(dòng),？
住建部回復(fù)（（略））
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),。在物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴(kuò)大“業(yè)主”概念的外延,。
業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn),。如果房屋確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，并且配偶有行使業(yè)主權(quán)力的意愿,，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人,。
7、小區(qū)花園改建充電樁
（略）友
業(yè)委會(huì)（略）花園改建為電瓶車充電樁位,，充電樁（略）業(yè)主共同使用,，這種占用綠地的做法需要相關(guān)部門審批嗎？
住建部回復(fù)（（略））
根據(jù)《城市綠化條例》（2017年修訂）第十九條任何單位：（略）
8,、維修資金的使用范圍
（略）友
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條本辦法所稱住宅共用部位,，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂以及戶外的墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律,、法規(guī)和房屋買賣合同,，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯,、天線,、照明、消防設(shè)施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù),、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。
該辦法中沒有明確圍墻欄桿屬共用設(shè)施設(shè)備,，小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍,？
住建部回復(fù)（（略））
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的范圍是根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定,。第三條的規(guī)定是例舉式規(guī)定,，其法條中含有“等”這樣的兜底語(yǔ)，未被列舉的同類概念應(yīng)包含其中,，同時(shí)房屋買賣合同也可以對(duì)未被列舉的同類概念進(jìn)行約定,。
住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金,，小區(qū)圍墻欄桿屬（略）公共的外圍墻，應(yīng)屬（略）的配套設(shè)施,，如果該設(shè)施已過保修期，業(yè)主根據(jù)民法典的規(guī)定已共同決定,，可以依法使用維修資金進(jìn)行維修,。
9、“業(yè)主名冊(cè)”包含哪些信息
（略）友
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位：（略）
按照一般理解,，“業(yè)主名冊(cè)”應(yīng)當(dāng)就是建設(shè)單位：（略）
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》依法應(yīng)當(dāng)由貴部解釋,，請(qǐng)貴部依法予以明確解釋《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位：（略）
住建部回復(fù)（（略））
按照我部于2009年12月印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，物業(yè)（略）等信息,，由物業(yè)所在（略）,、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行明細(xì)要求,。
10,、業(yè)主投票規(guī)定是否改變
（略）友
住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）第二十六條第二款“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。”在《民法典》出臺(tái)后能否繼續(xù)適用,？
住建部回復(fù)（（略））
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！蔽也繉⒏鶕?jù)民法典關(guān)于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定,，推動(dòng)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)法規(guī)政策的修訂工作。
11,、業(yè)主參與表決的具體操作
（略）友
民法典第二百七十七條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序,，依照法律、法規(guī)的規(guī)定,。業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
請(qǐng)問關(guān)于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作,，是否必須為業(yè)主參與書面表決，才能視為參與了業(yè)主大會(huì),，如果書面通知到業(yè)主未參與投票,，是否可視同參與表決？
住建部回復(fù)（（略））
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。
另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì),。
關(guān)于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認(rèn)定的問題,，建議向有權(quán)解釋的部門咨詢。
12,、如何理解“住宅規(guī)模較小的”
（略）友
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知上面有前期物業(yè)招投標(biāo)：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在（略）、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式：（略）
住建部回復(fù)（（略））
關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》文件規(guī)定,，未對(duì)住宅規(guī)模大小進(jìn)行詳細(xì)的定義，因各地住宅規(guī)模存在差異,，以物業(yè)所在（略）,、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為準(zhǔn)。
13,、商混住宅辦理排污許可的要求
（略）友
有商鋪的住（略）（略）許可證嗎,？如需要,，（略）辦理嗎？
住建部回復(fù)（（略））
一,、關(guān)于有商鋪的住（略）（略）許可證：住（略）排水設(shè)施排放污水的,，（略）許可證，居（略）（略）許可證,。依據(jù)是,，《城鎮(zhèn)排水與污水處理?xiàng)l例》第二十一條從事工業(yè)、建筑,、餐飲,、醫(yī)療等活動(dòng)的企業(yè)事業(yè)單位：（略）
二,、（略）（略）許可證：從地方實(shí)踐來看,，商鋪若有獨(dú)立排水管線，不與其他排水戶共用管線的,，可單獨(dú)申領(lǐng)排水許可,；其他情況可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一辦理。依據(jù)是,，《（略）許可管理辦法》第六條集中管理的建筑或者單位：（略）