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閱讀開始前,，先說幾句悄悄話：因為微信：（略）
可以說,，招商云璟攬閱是劃時代的好房子,，一起來了解一下吧,。
1
通州核心無房可買
近來,，規(guī)自委印發(fā)的《（略）平原多（略）“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》,，在昌平,、順義,、大興等5個平原多點新城實行，（略）（（略））也可以參照執(zhí)行,。新建以及部分已拿地的住（略）,，將可以設(shè)計出使用面積更大、居住更舒適的“好房子”,。
《技術(shù)要點》提出,，可增加封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率,，允許套內(nèi)面積比較大的住宅可在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間等一系列技術(shù)要點,。
一直以來，基于限購,，通州（略）和（略）有著一堆拿地二十年以上的老項目,。
而新通州無非是靠著朝陽置換的物資（略）域、（略）周邊,，以及養(yǎng)老,、文化,、副中心配套周邊的宋莊。
通州（略）域無房可買,，成為了通州買房人的心頭梗,。
2
四通八達不如直通國貿(mào)
通州地鐵規(guī)劃了很多南7北6線路，確實解決了通州人以及新通州人極大的交通便利性,，但不要忽略一點：（略）,、近朝陽（略）的國貿(mào)，仍然只有八通線最直接,、最快捷,。
（略）（略），其地位至今無可替代,，它不僅貫穿了通州核心（略），還是連接CBD的黃金走廊,，成為通州居民通勤的首選,。
盡管南7北6線路的規(guī)劃為通州內(nèi)部交通帶來了極大的便利，（略）的上班族來說,，八通線的高效直達優(yōu)勢依然明顯：從九棵樹站到國貿(mào)站僅需32分鐘,。
未來，（略）的進一步發(fā)展,，八通線的重要性不僅不會減弱,，反而會因其獨（略）位優(yōu)勢而更加凸顯。
3
核心越級&生活悅己
一起來看看項目吧~
外立面：項目以“石材+鋁板”塑造建筑的橫向線條,，采用大量圓弧倒角與大面積的光幕玻璃,，筑就天幕流線立面。
以“森境會客廳”為主題,，以森系為主基調(diào),，打造多個藝術(shù)綠意花園
540平（略）下沉商業(yè)+240米氧氣環(huán)步道、全齡健身器械交付+2000平米核心花園,。
地上雙大堂,，歸家迎賓景墻+涌泉疊級水景，飄枝造型紅楓+水刀雕刻logo,。
超大窗墻比+全景落地窗+270°環(huán)景飄窗,。
基本信息
（略）盤名稱：（略）
開發(fā)商：招商局地產(chǎn)
價格：指導(dǎo)價6.2萬/平米，開盤有折扣,。
位置：通州梨園鎮(zhèn),，地鐵1號線梨園站500米。
戶型：（略）8㎡三居四居,。
容積率2.17,、12棟樓6-16層的洋房+小高層,、367戶。
關(guān)鍵詞
通州老城,、成熟地段,、副中心核心155平方公里內(nèi)、環(huán)球影城利好,、1號線旁,、央企開發(fā)商、精裝修,、（略）,、落地窗、高得房率,、好房子地塊,、地上雙大堂。
土拍回顧
2024年10月23日,，（略）強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-（略）地塊R2二類居住用地公開土拍,。
用地面積15992.79平方米，規(guī)劃建面34704.36平方米,。容積率2.17,，控高36米，局部48米,。銷售指導(dǎo)價都是6.2萬/㎡,，浮動8％。
招商以底價9.92億元競得該地塊,，樓面價（略）/平方米,。
地段分析
大運河西側(cè)，通州老城的南部,，八通線和7號線之間,。
直線距離運河CBD是4km，城市綠心4.5km,，市政府4.5km,。
超高關(guān)注度的環(huán)球影城也是項目必吹賣點，2.5km左右,。但講真,，距離再近也沒法做民宿，投資客就死了這條心吧,，況且這種（略）的物業(yè)管理會很嚴(yán)格,，對日租行為打擊，千萬別被忽悠啊,。
有粉絲問：老城不至于十多年沒供給土地吧,？鑫苑盛世天璽,、京瀾譽府、京貿(mào)國際城,、萬（略）MOMA,，這不是近幾年的新房嗎？
沒錯,，但這四個項目全都是02年,、03年拿地的，只不過一直沒開發(fā),。通州老城的新地,，確實稀缺。
老粉都知道,，一休喜歡把地段給大家說透,，尤其是周邊狀況，云璟攬閱也不例外,。
項目西側(cè)是商業(yè)用地,，（略），商場的可能性很低,。（略），（略）都已云景XX來命名,，（略）盤名字中“云璟”二字的由來,。
項目東側(cè)和北側(cè)分別是二手（略）新城嘉園、云景東里,，不算老,，也算不得次新。
（略）（商辦公寓）,，值得一提的是東南角,，規(guī)劃了一個小公園，茶余飯后遛個彎沒問題,。如果想去大點的公園,，東南方向步行700米，可以到梨（略）森林公園,。
先說交通,，“四橫三縱三軌道”。
“四橫”（略）,、（略）,、京哈高速、（略）,。
“三縱”（略）,、（略）（（略））,、（略）。
“三軌”指的是地鐵八通線,、7號線和6號線,。
其中八通線現(xiàn)在直連1號線，無需換乘,。
最近的是梨園站,，距離600米左右，11（略）,，純正地鐵盤,。
7號線較遠(yuǎn)，足足2公里,，得倒公交,，沒啥必要。6號線更遠(yuǎn),，不提也罷,。其他可期的小利好，還有M104號線,、S6號線,。
（略），（略）與亦莊新城之間的快速聯(lián)絡(luò)線,，一邊是經(jīng)濟,，一邊是政治。所以,，也有在亦莊工作的粉絲來咨詢云璟攬閱,。
總結(jié)來說：
1條真臨鐵地鐵線，2條有點遠(yuǎn),，2條可期小利好,。
在通州老城工作的話，那最方便了,，如果去朝陽,，有京哈、（略）,、（略）（運通隧道）,，很方便。尤其適合國貿(mào)人群,，（略）真的爽,。
2000米內(nèi)的配套：
（略）（通（略）、淘寶城,、環(huán)影12街區(qū),。
（略）盤
國譽未來悅：距離最近的競品項目,，但是共有產(chǎn)權(quán)型商品房，產(chǎn)品遜色,，價格也沒優(yōu)勢,。80%的產(chǎn)權(quán)，單價還要5.6萬左右,。最大優(yōu)勢是開車更方便,，（略）。九棵樹相比梨園,，多一個現(xiàn)代化大商場,。2021年開盤，賣到現(xiàn)在還未清盤,，可見一斑了,。目前各個戶型均有庫存，（略）層可選空間很小了,。
【國譽未來悅】實景看房,，通州老城核心，500萬90㎡三居,，值不值,？
京彩世界：附近最新的項目，產(chǎn)品不錯,，通州第一個大陽臺產(chǎn)品,。南向贈送面積差不多，都是1.5米寬的大陽臺,，但京彩世界是外陽臺,，而云璟攬閱是內(nèi)陽臺,，蘿卜白菜各有所愛吧,。京彩世界也是地鐵盤，到地鐵更近,，但是在7號線,。京彩世界周（略）界面更優(yōu)秀，路寬,，房子也都很新,。單價5.5-6.3萬，面積越大越貴,，但是去化方面三居比四居賣的更快
【京彩世界】大陽臺＋鋁板＋玻璃幕墻,，單價才5開頭？
璀璨公元：這是招商在通州115平方公里內(nèi)的第一個項目,，單價5.5-6.5萬,。這是通州主流板塊內(nèi),，第一個開放實景（略）盤，開了個好頭,。品質(zhì)很好,，會所、地庫,、公區(qū),，都很棒。目前有現(xiàn)房發(fā)售,，戶型70㎡-140㎡,，需要實景照片的朋友，粉絲群里找我,。
【璀璨公元】：招商北京首個璀璨系產(chǎn)品,，能在通州橫著走嗎？
京玥蘭園：東小馬三兄弟中的老大哥,，開盤最早,，交房也最早。目前尾房階段,，100㎡以上的各戶型基本沒啥房了,。（略），上學(xué)順位比較穩(wěn)妥,。
【京玥蘭園】通州雙地鐵的通勤盤,，央企產(chǎn)品到底如何？
頤瑞府：大戶型,、改善盤,，起步136㎡，單價6萬左右,。通州本地國企操盤,，據(jù)說是為了照顧通州企事業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)，要不然不敢做這么大面積,。其體量偏小,，而且資金壓力不大，周邊競品中最佛系的一個,，干啥都慢,，不著急的樣子。
【頤瑞府】通州國企出品的改善大平層,，為啥比別人慢,？
產(chǎn)品分析
云璟攬閱只有4個戶型面積段，全部是三居四居產(chǎn)品。
79㎡的三居戶型,，真是太好了,。
從結(jié)構(gòu)上看，南北通透,，明廚明衛(wèi),，洗手臺盆外置的三分離衛(wèi)生間，還帶一個小家政間,。很多同面積段的戶型,，即便是兩居，往往也是將客廳和餐廳做到了一起,，云璟攬閱（略）域非常純粹,，餐廳位置也很合適。
從尺寸上看,，如果北向改為一個房間,，那么4.85的面寬真的極度寬敞，小朋友的臥室會很大,，而且還能有專門的（略）,。南向3.6米客廳，不錯了,。關(guān)鍵是南北一共送了3塊面積,，很是實惠。
不到80平米,，功能性依然非常強大,。這么說吧，云璟攬閱79三居的實際居住體驗,，要比幾年前大部分的89三居還強,，尺寸、結(jié)構(gòu),、裝標(biāo)都更強,。省出10㎡的購房款，足夠您全款添置一亮奔馳E系列轎車了,。
在滿足了功能性的情況下,，入戶玄關(guān)柜并沒有取消,，入戶門也沒有正對著廚房或者衛(wèi)生間,，風(fēng)水方面也沒啥大問題，對小面積來說,，真是很不容易了,。
89㎡三室兩廳兩衛(wèi)。
客廳餐廳大尺寸的轉(zhuǎn)角窗，送了L型大飄窗,。主臥套房設(shè)計,，U型廚房，客衛(wèi)三分離外置,，依然保留了家政間,。
戶型全部是邊戶，即便只有雙面寬朝南,，但大量邊窗的存在,，使得采光通風(fēng)依然優(yōu)秀。西邊戶的話,，其日照時間要高于常規(guī)南北戶型的中間戶,。如果是89㎡的東邊戶，可以更好的感受太陽叫醒服務(wù),。
北向的一間大臥室不是常規(guī)的朝北開窗,，而是向東或者向西，個人很喜歡這種設(shè)計,，比老產(chǎn)品好,，對北方來說更實用，屋子更暖和,。
相比幾年前的89三居產(chǎn)品,，云璟攬閱得益于大量的贈送面積，每個房間或者（略）都更寬敞,。一休實地考察了89㎡樣板間,，即便做了雙衛(wèi)也沒有違和感，確實放得下,，不擁擠,。
108㎡三室兩廳兩衛(wèi)，C1戶型,。
對于大部分普通人來說,，這就算是夢想戶型了。南北通透,、邊戶,、三面寬朝南、明廚明衛(wèi),、臥室明亮,。小改善三居，住起來還算寬敞,，占用資金不大,，二手房容易流通。
缺點：
戶型整體結(jié)構(gòu)看起來很不錯，但是細(xì)看發(fā)現(xiàn),，確實有點小缺陷,。主要是客廳和南向次臥的面寬尺寸不太夠，3.5米的客廳竟然比79㎡還少10厘米,，但實地感受來說,，還算湊合吧。最大問題是2.85米的南向次臥,，按照戶型圖那樣放床有點困難,，如果放2米的床，過道就會很窄,。解決辦法：買比較薄的床頭,，或者床頭和護墻板一體，再或者也可將床頭對著窗戶放,，但可能會有點怪怪的,。
注意：
108面積段一共有4個戶型，樓棟有差異,，邊戶和中間戶不一樣,。
128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，臥室為四葉草布局,，也可叫眼鏡戶型,，互不打擾。這是近幾年比較受到追捧的設(shè)計,，溢美之詞就不說了,。干貨博主一休，堅持給大家說點您不容易看到的細(xì)節(jié)吧,。
雖然是南北通透戶型,，但南北通透效果略顯一般。一方面是北向大臥室并非朝北開窗,，另一方面在實際使用場景中,，廚房南側(cè)的推拉門大概率是拉開的，切斷了對流,。
優(yōu)點總結(jié)
1,、大概4年前，通州的新盤很少,，而且大多是小開發(fā)商,，連前100都排不進去的那種。但是2021年以來,，來通州的大開發(fā)商多了起來,，在一眾大房企之中，招商依然要算體量最大,、知名度最高的那一個,。況且，招商在璀璨公元嘗到了甜頭,，獲得了口碑,，目前有深耕通州的打算。果真如此的話,，未來招商的二手房在通州會更吃香,，追求壟斷就可以產(chǎn)生聚集效應(yīng)。
2,、如今的購房人,，對開發(fā)商實力越來越在乎，因為關(guān)乎到如期交付,、承諾兌現(xiàn),，畢竟對于咱普通老百姓來說，幾百萬可不是開玩笑,。招商在這方便占優(yōu),，（略）是招商局集團，招商銀行也是旗下知名品牌,。歷史可以追溯到李鴻章創(chuàng)辦的輪船招商局,，歷史課本上有這事。根正苗紅,，純正巨頭央企,，（略）曾多年排名央企第一。單說在開發(fā)領(lǐng)域,，去年招商規(guī)模排名全國第5,。已經(jīng)算很穩(wěn)妥了，大問題不可能有,。招商自家的招商積余物業(yè)也算是大品牌了,，管理面積排在頭部。
3,、樓面價才2.8萬,，售價怎么著也5萬＋，縫差夠,，一般意味著利潤足,，發(fā)生偷工減料的概率更低。（這種經(jīng)濟賬一定要算,，想要靠道德約束開發(fā)商是有點想多了,，不賺錢的房子,，肯定會偷工減料，任何一家房企都是這樣,，雖然扎心但是事實）
4,、通州首批好房子地塊，產(chǎn)品力真的強,。先說得房率吧,，這玩意最實惠，陽臺,、飄窗,、（略），能送皆送,。即便是最小的79㎡,，都送了7.85㎡，得房率領(lǐng)跑通州,。新風(fēng),、中央空調(diào)、地暖,、洗碗機,、蒸烤一體機，廚衛(wèi)柜體交付全部贈送,，算是拎包入住了,。超大窗墻比+全景落地窗+270°環(huán)景飄窗，相對于前幾年的招商自家產(chǎn)品來說,，確有提升,。
5、云璟攬閱根據(jù)社會發(fā)展趨勢,，主動把18%的車位設(shè)置成充電車位,，更加規(guī)范安全?？梢婇_發(fā)商還是走心了,，考慮到了消費者的訴求。
6,、對于60歲以上的（略）人,，這可能不是最純的老城，他們只認(rèn)新華兩側(cè),。但對于大部分通州人來說,，云璟攬閱可以算是老城。非常成熟,，可以便捷享受到核心配套,。
7,、旁邊一（略）處所在的環(huán)影12街區(qū)，也是一片優(yōu)質(zhì)美食城,，環(huán)境很好,，整體翻新過，還有湯泉,、酒店,、健身房,、運動球館,、棋牌館、臺球俱樂部,、瑜伽館,、超市，可謂寶藏啊,。
8,、老城中最靠近地鐵的項目，近5年通州1號線沿線唯一真正地鐵新盤,。
9,、通州的基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，是北（略）中的王者,。（略）在通州要砸8000億,，每年都是千億的投入。雖然現(xiàn)狀進展談不上多快吧,，但是變化正在持續(xù)發(fā)生,。通州在各類五環(huán)外宜居榜單中，也頻頻上榜,，城市綠心,、三大件（圖書館、大劇院,、博物館）,，真的豐富了大家的生活，綠化率也高了,。（略）站,，也很值得期待。
10,、（略）以環(huán)球影城為根基,，在周邊衍生出了其他配套，比如王府井百貨,、奧萊,、海洋館,。這些距離項目也僅僅2.5公里左右，也就是說項目周邊還有不少利好有待釋放,。
11,、購物方便，從云璟攬閱地鐵1站,，（略）,，3站到達萬達廣場。往北4公里左右,，（略）,。
通州梨園的開發(fā)建設(shè)比較早，區(qū)域的醫(yī)療,、交通,、教育、商業(yè)等各項配套也都十分完善,，再加上有地鐵1號線八通線梨園站的加持,，無論是上班通勤，還是周邊逛吃都不用愁,。
產(chǎn)業(yè)：三大引擎紅利：運河（略）,、文化（略）、行政（略）三大引擎合力兌現(xiàn),，呈現(xiàn)繁城景象,。
商業(yè)：（略）、通州萬達,、陽光新生活廣場,、物（略）、玫瑰坊商（略）,、灣里·王府井奧萊等商圈環(huán)繞,，梨園十字金軸商業(yè)街。
交通：云璟攬閱不僅擁有超高得房率,，還是地鐵上蓋項目,，距離梨園地鐵站直線距離約450米，途徑國貿(mào)CBD,、王府井,、故宮、金融街,、環(huán)球影城等資源匯集地,，北京換乘站點TOP1，未來將有16個換乘站點,。
醫(yī)療：（略）(（略）),、（略）,、婦幼保健院、（略）通（略）,、（略）,、（略）通（略）、首都兒研所(正在建設(shè)中),。
教育：育才學(xué)校通州分校,，九年一貫制，高級教師占比51%,，通州TOP3,，在通州初中學(xué)的升學(xué)人數(shù)排名TOP1。
生態(tài)：1公里步行可達4座公園,，超50萬平米公園環(huán)伺,，3公里內(nèi)可達8座公園,，包括云景公園,、梨園公園、城市綠心公園等,，真正實現(xiàn)親近自然,。
項目小結(jié)：
1、云璟攬閱位于通州主城（略）稀缺土地,；
2,、是近12年通州主城（略）唯一的住宅用地；
3,、近5年通州1號線沿線唯一真正地鐵新盤(400米),；
4、近3年通州首批跨時代“好房子”地塊,；
5,、（略）總投資規(guī)模達8000億，每年近千億,，日均4.3億投（略）建設(shè),；
6、人口紅利：北京人口增長極,，增（略）第一,；
7、產(chǎn)業(yè)紅利：（略）GDP貢獻率近3成,，與國貿(mào)CBD連通起北京的金融動脈,；
8、三大引擎紅利：運河（略）,、文化（略）,、行政（略）三大引擎合力兌現(xiàn),，呈現(xiàn)繁城景象。
最后：
如今的購房人,，對開發(fā)商實力越來越在乎,，因為關(guān)乎到如期交付、承諾兌現(xiàn),，畢竟幾百萬可不是開玩笑,。招商在這方便占優(yōu)，（略）是招商局集團,，招商銀行也是旗下知名品牌,，根正苗紅，純正巨頭央企,，（略）曾多年排名央企第一,，單說在開發(fā)領(lǐng)域，去年招商規(guī)模排名全國第5,。
招商云璟攬閱的出現(xiàn),，（略）梨園板（略）域業(yè)態(tài)空白，創(chuàng)新了社交場景,，營造（略）界面,，帶給了板塊顛覆和沖擊，更是重新定義了“房子”的內(nèi)核,。
作為通州第一個“好房子”項目出現(xiàn),，云璟攬閱（略）域進入了真正的“好房子”時代：“大陽臺”、“高使用率”,、生活場景情景化,、下沉商業(yè)空間、雙入口歸家等等等等,，滿足了新時代下大眾的需求,。
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（略）
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（略）（略）京能西賢府中建和頌九里
（略）
金地大湖風(fēng)華|中糧·京西祥云|華發(fā)中央公園|九洲溪雅苑|北京城建琨廷|天恒·（略）|北京城建國譽府|五礦名品|觀山源墅|廣陽郡|旭輝城|天恒·京西悅府|中海?京西里|房山·禮御|青龍湖三杰,！金地大湖風(fēng)華vs龍湖熙湖悅著vs首開熙悅觀湖|中國鐵建·山語瀾廷|中駿云景臺|龍湖熙湖悅著|首開熙悅觀湖|北京恒大御峰|中建京西印玥|房山loft公|房山loft房山LOFT公寓中鐵原香匯|中建學(xué)府印悅|中海寰宇視界|北京建工攬星宸|中建國賢府|北京建工攬星樾京熙潤府
巨燕燕京府新城投御河園北京城建和知筑京華國賢府璟賢瑞府
（略）（王四營地塊文章）
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