杭州（略）在2024年8月份的時候有一場很出彩的土拍,，一口氣拿出了4宗涉宅用地，而且個個頂級紅盤,，位于上塘,、三塘、運河新城,。
其中有一宗容積率低至1.（略）上塘豪宅地塊,，出讓結果給了招商：
招商競得，成交總價約13.55億,，折合成交單價約41576.59元/平,，溢價率24.87%。
時間走到2025年,，同期出讓的地塊都已經在賣,，或者快賣完了，為何招商項目半年后才出規(guī)劃,，入市還要繼續(xù)等,，要到25年5-6月份呢？
小胖君拿到了內部消息：
因為tod以及低密的開發(fā)的難度,，項目預計5（略）處,，6月份開放樣板間。
樣板間很可能在首開之后才有,，意思是首開將只有vr,，首開時間預計是5-6月份。
項目面積計劃240-350方,，限均價5.682萬/平,，意味著主力總價約1400萬-2100萬。
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小胖君這就帶大家來看這塊地的規(guī)劃情況：
（略）高端改善
容積率1.2意味著什么,？
意味著是建設疊拼?。ㄅe個例子：濱江霞映錦繡里容積率1.3是洋房+疊墅）
如果是環(huán)杭疊墅，那么也沒什么好大驚小怪的,，但小胖君想提醒大家,，（略），就在5號線和3號線善賢站交叉口,、一線沿河,。
回憶小河云莊一房難求，甚至前陣子的安樾杭璟府沿河低密洋房實力熱銷,，都足以預見這塊地未來的熱度,。
根據(jù)規(guī)劃，招商上塘項目共規(guī)劃了9幢4-6F疊墅,，預計為上下兩疊墅,，以及上中下三疊墅形制。
立面整體色調為灰金,，從效果圖來看,，有花園、露臺,。
小區(qū)配套主要集中在北側,，有下沉庭院、景觀水池,、集中綠地等,。
層高3.2米，非常高級,。
下面來回顧更多地塊基礎信息：
地塊基礎信息回顧久違的上塘宅地地塊名：上塘單元FG09-R21/S2-01地塊
放大來看詳細：
住宅用地調整過一輪,，主要是容積率降低。
詳細地址：（略）
占地面積：約2.71萬方
容積率：1.2
早在2019年的時候,，（略）線換乘地鐵站善賢站東南角,，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利,！除了軌交優(yōu)勢以外，項目周邊2公里范圍內,，（略）,、（略）等，自駕出行的便利程度也不在話下,。二,、高教氛圍濃厚周邊學校云集，尤其是高校：（略）之隔、浙江樹人小學約170米,、國際關系學院約400米,、浙（略）學院約700米、行知中學約800米,、大關苑第一小學約900米,、源清中學約1.1公里、（略）文瀾小學約1.3公里,、人民小學約1.5公里,、拱宸橋小學約2公里等；（關（略）,，新房（略）,，且該地塊目前（略）劃分參考，根據(jù)就近原則,，未來可能是人民小學或者大關苑小學）三,、（略）直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里,、銀泰百貨約1.8公里,、新天地約2公里、橋西歷史文（略）約2公里等,；其他如醫(yī)療方面,，（略）約1.8公里、（略）（（略）（略））約1.8公里等,。四,、近大型公園、一線上塘河景距離大（略）綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）,。上塘單元FG09-R21/S2-01地塊,，是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河,。從西湖時代到錢塘江擁江發(fā)展時代,，水一直都是杭州的圖騰！基本上所有項目,，只要邊上有條河,，都會大肆宣傳，作為主要賣點,！上塘河作為杭州最古老的運河,，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊藏著深厚的歷史文化,，（略）首屈一指的歸屬地,。地塊不利因素分析居住氛圍的豪宅感不強一,、界面一般南面是（略）場，隔壁是學校,，北面是回遷房,，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯,，但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金（略）場南面繞過去,，走走也要1公里。二,、豪宅氛圍缺乏周邊高（略）少,，離得近的僅善賢人家（而且還是回遷房），無豪宅感,，且租客較多：
還有,，雖然周邊2公里范圍內商業(yè)綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般,，日常買菜如果想靠步行解決,，則未必方便。（略）項目來說,，略顯遺憾,，但同時這也意味著項目（略）盤，地緣性客戶別無選擇,。限價情況對于購房者來說,，這塊地出讓價格會如何？未來銷售限價如何,？才是最關心的話題,。
官方限價情況：本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于（略）/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于（略）/平方米,。如實施裝修銷售的,，裝修價格不高于（略）/平方米。即精裝限均價5.682萬/平,！
這價格如何,？（略）盤情況：
周邊板塊：
隔壁三塘新房限價4.7萬/平；橋西5.144元/平平,；申花5.5萬/平,；（略）谷3.6萬/平……
上塘板塊內：
2018年1月8日，大家房產以27億元總價競得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊,，（略）面價（略）/平方米,，溢價率69.8%，自持比例5%,。也就是后來的杭州大家（預計2021年年底交付）,，2019年高層售價4.81-4.91萬/平。
金茂首開國樾2020年高層售價約4.86萬/平,。
而本地塊規(guī)劃低密,，哪怕價格6萬+也正常，如今5.682萬/平,，其實非常合理,。
附周邊二手房情況參考：
次新房代表為大家綠城金麟府和陽光城文瀾府。
目前大家綠城金麟府掛牌均價約7.3萬/平,，（略）簽,。
陽光城文瀾府掛牌均價約6.5萬/平，（略）簽,。
金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書,，會有一定的溢價，那么本宗地塊你期待嗎,？
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