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正文
（略）,、韋勝周破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查案
（2021）最高法民申1382號(hào)
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【關(guān)鍵詞】
認(rèn)購(gòu)款,；消費(fèi)性購(gòu)房人；優(yōu)先權(quán)；抵押權(quán)2
【裁判要旨】
買受人與債務(wù)人之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》,，據(jù)此交付的款項(xiàng)為“認(rèn)購(gòu)訂金”,，約定“該款項(xiàng)于正式簽訂《房屋買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》,，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項(xiàng)屬于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的款項(xiàng)”,，根據(jù)相關(guān)司法解釋以及答復(fù)意見的邏輯關(guān)系，并基于對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實(shí)現(xiàn)案件處理的實(shí)質(zhì)公平,，認(rèn)為買受人作為購(gòu)房消費(fèi)者享有的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)予以受償,，處理意見較為公允。3
【案件事實(shí)】
（略）向一審法院起訴請(qǐng)求：一,、（略）享有的購(gòu)房債權(quán)本金（略）為普通債權(quán),，即不屬于優(yōu)先債權(quán)；二,、判令本案訴訟費(fèi)用由韋勝周承擔(dān),。一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：（略）于2014年1月17日簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》、《補(bǔ)充協(xié)議》,，（略）開發(fā)的人民大（略）土地處置所得款項(xiàng)中享有優(yōu)先權(quán),。經(jīng)管理人復(fù)審確認(rèn)，（略）其他損失金額為（略）.25元,，債權(quán)總額為（略）.34元,。同時(shí)，管理人維持了對(duì)韋勝周的購(gòu)房款本金享有優(yōu)先債權(quán)的審核意見,。2019年4月17日,，（略）出具《復(fù)審債權(quán)異議表接收回執(zhí)》，告知其在收到該回執(zhí)之日起15日內(nèi)向人民法院提起債權(quán)確認(rèn)之訴,，否則即視為對(duì)復(fù)審債權(quán)表無異議,。（略）于法定期限內(nèi)向一審法院提起訴訟。二審法院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn),。4
【裁判結(jié)果】
一審法院判決：（略）的訴訟請(qǐng)求,。二審法院判決：駁回上訴，維持原判,。最高院裁定：（略）的再審申請(qǐng),。5
【裁判理由】
一審法院認(rèn)為：（略）簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》等房屋買賣合同無效、被告已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款,、被告已支付的購(gòu)房款占全部購(gòu)房款的比例均無異議,。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：購(gòu)房合同效力、被告是否屬于消費(fèi)性購(gòu)房以及被告實(shí)際支付購(gòu)房款占購(gòu)房款總額的比例是否影響破產(chǎn)債權(quán)優(yōu)先權(quán)的確認(rèn),?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),?！钡诙l規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人,?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ横槍?duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛一案請(qǐng)示的答復(fù)》明確：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定了房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人的精神,。并且該批復(fù)中明確承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán),。根據(jù)上述法律規(guī)定,，首先可以確定,，根據(jù)邏輯關(guān)系,，權(quán)利保護(hù)順位應(yīng)為房屋買受人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)人的抵押權(quán),。其次，受到優(yōu)先保護(hù)的房屋買受人應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者,。人民法院司法實(shí)踐中已經(jīng)基本形成以購(gòu)買房屋的性質(zhì)作為判斷的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”,，即當(dāng)事人購(gòu)買的房屋性質(zhì)為居住用房，則認(rèn)定為消費(fèi)者,。（略）,、門面房等經(jīng)營(yíng)性用房，則不是消費(fèi)者,。再次,，對(duì)房屋買受人的權(quán)利予以優(yōu)先保護(hù)充分體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)的傾斜。并且《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條只是明確規(guī)定了消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人,，但不能就此推論出承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)絕對(duì)優(yōu)先于未支付50%以上購(gòu)房款的買受人的權(quán)利，更不能推論出抵押權(quán)絕對(duì)優(yōu)先于未支付50%以上購(gòu)房款的買受人的權(quán)利,。原告主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定,。一審法院認(rèn)為，該司法解釋適用于人民法院對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行程序,，而本案是破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴的訴訟程序,，不能適用該司法解釋的規(guī)定。本案當(dāng)中,，（略）簽訂的購(gòu)房合同,，（略）未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致合同無效,，合同無效的主要過錯(cuò)不在購(gòu)房戶。從上述最高人民法院對(duì)相關(guān)案件的批復(fù)也可以看出合同的效力并不影響買受人主張優(yōu)先權(quán),。原告認(rèn)為因?yàn)楸桓媾c第三人簽訂的是無效合同,，因此無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)于法無據(jù)。被告購(gòu)買的是居住用房,，符合消費(fèi)者的身份,，原告也無相關(guān)證據(jù)證明被告購(gòu)買該居住用房是為了投資的目的。因此,，有必要對(duì)被告的生存權(quán)予以優(yōu)先保護(hù),。原告認(rèn)為被告不具有消費(fèi)者身份或所購(gòu)商品房并非唯一住房的主張，因其未能向人民法院舉證,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,。被告已按合同約定支付了部分購(gòu)房款，如果僅以是否支付50%以上購(gòu)房款作為確定購(gòu)房戶享有優(yōu)先權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)有違對(duì)全部債權(quán)人一體的平等保護(hù),。而且即使依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定為保護(hù)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán),，亦允許法院對(duì)買受人應(yīng)當(dāng)支付的剩余房款按到期債權(quán)予以執(zhí)行而促成對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)。案涉房屋目前暫無復(fù)工可能,，如再要求購(gòu)房戶支付50%以上購(gòu)房款是對(duì)購(gòu)房戶權(quán)益的進(jìn)一步侵害,。故即便被告支付購(gòu)房款占已付購(gòu)房款的50%或以下，為特別保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房戶的生存權(quán)亦有必要賦予優(yōu)先權(quán),。原告通過收購(gòu)債權(quán)而獲得抵押權(quán),，（略）所享有的經(jīng)營(yíng)權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于公民的生存權(quán)。二審法院認(rèn)為：（略）享有的購(gòu)房債權(quán)本金是否享有優(yōu)先受償權(quán),。本案中,，（略）對(duì)被上訴人已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款且已支付的購(gòu)房款占全部購(gòu)房款的比例均無異議，但認(rèn)為不屬消費(fèi)性購(gòu)房,，不享有優(yōu)先受償權(quán),，（略）的該項(xiàng)主張依法不予支持。1.《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛一案請(qǐng)示的答復(fù)》都體現(xiàn)了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神,，本案中,，（略）簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》《補(bǔ)充協(xié)議》，（略）未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致合同無效,，但合同無效的主要過錯(cuò)不在購(gòu)房戶,，不能由購(gòu)房戶承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。2.（略）起訴的102戶購(gòu)房戶已交付的購(gòu)房款看,，購(gòu)房戶最高交付的購(gòu)房金額為（略）人民幣,，對(duì)被上訴人而言，有的在簽訂協(xié)議后交付的購(gòu)房款已達(dá)50%而有些為50%以下,，對(duì)未達(dá)50%（略）的原因?qū)е缕鋯适Я嗽跅l件成就時(shí)可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上的機(jī)會(huì),，且這102購(gòu)房戶已付的款項(xiàng)均為非大額購(gòu)房款,，（略）亦無證據(jù)證實(shí)被上訴人在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)有損害抵押權(quán)人利益的故意，（略）通過收購(gòu)債權(quán)獲得的抵押權(quán)對(duì)價(jià),，一審法院基于對(duì)本案購(gòu)房戶統(tǒng)一平等保護(hù)原則出發(fā),，（略）的利益，法律亦不應(yīng)將上述房屋買受人生存權(quán)利排斥,。（略）認(rèn)為享有消費(fèi)性購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)僅限于符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定的消費(fèi)者,，（略）對(duì)規(guī)定的誤讀，依法不予支持,。3.（略）已進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,，在對(duì)購(gòu)房戶已付購(gòu)房款債權(quán)數(shù)額無異議的情況下，此類債權(quán)是否可以優(yōu)先受償實(shí)質(zhì)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配順序問題,，也就是涉及破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案問題,，而債權(quán)人會(huì)議的職權(quán)之一就是《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第六十一條第一款（十）項(xiàng)規(guī)定的“通過破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案”，同時(shí)第六十五條第二款規(guī)定“本法第六十一條第一款第十項(xiàng)所列事項(xiàng),，經(jīng)債權(quán)人會(huì)議二次表決仍未通過的,，由人民法院裁定?！币布词菍?duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配順序問題是由債權(quán)人會(huì)議表決的,，對(duì)經(jīng)債權(quán)人會(huì)議二次表決仍未通過的,，人民法院有最終的裁定權(quán),。（略）在債權(quán)人會(huì)議尚未就分配問題表決情況下即主張102戶購(gòu)房戶不具優(yōu)先受償權(quán)，獨(dú)自行使了債權(quán)人會(huì)議的職權(quán),，對(duì)其行為依法應(yīng)不予支持,。最高院經(jīng)審查認(rèn)為：本案系破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查案件。（略）進(jìn)入破產(chǎn)程序后,，共有102位購(gòu)房者申報(bào)的債權(quán)被破產(chǎn)管理人確定為優(yōu)先債權(quán),，（略）對(duì)此提出異議，形成本案破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴,。本案再審審查應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛墒欠癯闪⒁约霸袥Q適用法律是否正確,、處理意見是否妥當(dāng)，（略）享有的購(gòu)房債權(quán)本金享有優(yōu)先受償權(quán)的處理意見是否有誤,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中,，破產(chǎn)債權(quán)類型紛繁復(fù)雜，存在諸多價(jià)值沖突和利益衡平,，破產(chǎn)債權(quán)的清償順序,，對(duì)各方當(dāng)事人的切身利益影響巨大。為切實(shí)平衡好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、購(gòu)房人,、其他債權(quán)人之間的關(guān)系,，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院先后出臺(tái)了《批復(fù)》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋，并就山東省高級(jí)人民法院處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案作出答復(fù),。上述解釋和答復(fù)意見均賦予已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù),，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行,，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人的法律精神,，確立了購(gòu)房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)（略）別對(duì)待的原則。（略）之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》,，據(jù)此交付的款項(xiàng)為“認(rèn)購(gòu)訂金”,，約定“該款項(xiàng)于正式簽訂《房屋買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》,，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項(xiàng)屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的款項(xiàng)”,。原判決根據(jù)前述司法解釋以及答復(fù)意見的邏輯關(guān)系，并基于對(duì)案涉購(gòu)房消費(fèi)者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實(shí)現(xiàn)案件處理的實(shí)質(zhì)公平,，（略）享有的抵押權(quán)予以受償,，（略）的訴訟請(qǐng)求，符合本案實(shí)際,，處理意見較為公允,，本院予以認(rèn)可。（略）通過收購(gòu)債權(quán)而獲得抵押權(quán),，其基于處置不良債權(quán)所享有的經(jīng)營(yíng)性債權(quán),，在破產(chǎn)清償中不應(yīng)優(yōu)于韋勝周作為消費(fèi)者享有的對(duì)已付購(gòu)房款本金債權(quán)予以受償，其關(guān)于作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益受損的主張,，理?yè)?jù)不足,。（略）關(guān)于其依法行使異議權(quán)提起本案訴訟不屬于行使債權(quán)人會(huì)議職權(quán)的再審事由，因與本案實(shí)體爭(zhēng)議處理缺乏實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián),，不影響原判決結(jié)果公正性,。（放到你圈子里，朋友們會(huì)感激您）
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