近年來(lái)，受機(jī)構(gòu)改革的影響，原來(lái)由政府機(jī)構(gòu)自行管理的（略）保潔、治安,、綠化、設(shè)施設(shè)備等服務(wù)逐漸從政府的后勤工作中剝離出來(lái),，走向社會(huì)化,。政府后勤服務(wù)社會(huì)化給廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了新的商機(jī)，讓曾經(jīng)在各住（略）挖空心思（略）場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)感受到了新的希望,，從而轉(zhuǎn)戰(zhàn)政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)。
政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)對(duì)沒有開發(fā)商背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有極大的誘惑,，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
政府機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付有保障
物業(yè)服務(wù)目前仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的大部分支出為人員工資及福利。政府機(jī)構(gòu)一般情況下都會(huì)按照雙方簽訂的服務(wù)合同按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不存在類似住（略）部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果承接政府機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)，只要按合同提供物業(yè)服務(wù),，就可以按時(shí),、全額拿到物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)及催繳方面,，難度系數(shù)遠(yuǎn)比住（略）低,，不會(huì)出現(xiàn)類似管理住（略）時(shí)遇到一部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致入不敷出,、難以維持經(jīng)營(yíng)的情況,。
與政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)對(duì)接人員溝通難度相對(duì)較小
與住（略）物業(yè)服務(wù)要與每一位業(yè)主進(jìn)行溝通相比較，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只對(duì)接單一的業(yè)主,，溝通的難度相對(duì)住（略）要小很多,。
基于以上原因許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都曾關(guān)注政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù),，但經(jīng)過(guò)觀察和參與政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)后，很多小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻又不得不放棄（略）場(chǎng),。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢,？以下將以A市為例，分析A市在政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題,。
招標(biāo)文件中商務(wù)分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)具有明確排他性
筆者對(duì)A市2016年1月至2018年11月網(wǎng)上公布的政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分析后,，發(fā)現(xiàn)60%以上的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目均由少數(shù)幾家一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo),。采用公開招標(biāo)的招標(biāo)文件中商務(wù)分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)各有千秋,，以下列舉幾個(gè)案例。
一,、某項(xiàng)目招標(biāo)文件中規(guī)定至少要配36人,，且必須滿足服務(wù)工作需要。其中：項(xiàng)目經(jīng)理：（略）
二,、某項(xiàng)目的商務(wù)分分值為38分,，價(jià)格分分值為20分，在商務(wù)分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)“投標(biāo)人獲得生物防治服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的得2分”“獲得硬材清洗養(yǎng)護(hù)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的得1分”“擬投入本項(xiàng)目的專業(yè)技術(shù)人員中,，有高級(jí)清潔管理師的,，每一人得1分”?！巴稑?biāo)人具有《高空外墻清洗服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》的得4分”,。在A市，全部擁有以上資質(zhì)證書和相關(guān)人員的企業(yè)不到三家企業(yè),，再加上其他各類條件,，很明確就能猜出為哪家企業(yè)“量身定制”的招標(biāo)文件。
三,、某項(xiàng)目的商務(wù)分有8分內(nèi)容為“獲某報(bào)社頒發(fā)的‘百姓口碑榜品牌’‘綜合實(shí)力榜品牌’‘創(chuàng)新進(jìn)步榜品牌’‘金牌好管家品牌’（每有一項(xiàng)2分,，滿分8分）”。
四,、某項(xiàng)目商務(wù)分中規(guī)定“（略）市區(qū)內(nèi)（不含（略）,、（略））具有服務(wù)機(jī)構(gòu)提供本地化業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)的，得1分”“投標(biāo)人為少數(shù)民（略）的服務(wù)企業(yè)的,，得1分”,。
（略）上公布的招標(biāo)文件中查找到的內(nèi)容?？梢娨恍┢髽I(yè)為了獲?。?span id="oseimcgwi" class="open_quick_reg">（略）
招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供帶有傾向性的招標(biāo)文件格式
筆者曾接到幾位政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)招標(biāo)工作的負(fù)責(zé)人咨詢，他們提及招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)要求他們套用中介機(jī)構(gòu)給的招標(biāo)文件格式，例如商務(wù)分中設(shè)置“投標(biāo)人2015年以來(lái)承接過(guò)同類項(xiàng)目業(yè)績(jī)的單個(gè)合同金額xxx萬(wàn)及以上的每項(xiàng)得2分（滿分14分）”,。這些負(fù)責(zé)人表示：他們的初衷是需要中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能按合同約定為他們提供物業(yè)服務(wù)就行了,，并不看重企業(yè)之前是否有同類項(xiàng)目，但招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)一直強(qiáng)調(diào)要將這些內(nèi)容寫入商務(wù)分得分標(biāo)準(zhǔn)中,。在很多招標(biāo)文件中的確出現(xiàn)此類評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),，這些條款除了將一些中小企業(yè)無(wú)情地排除在外，是不能為業(yè)主提供增值服務(wù)的,。
其他方面
一,、物業(yè)管理行業(yè)評(píng)標(biāo)專家少，且大部分主要集中在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè),，大企業(yè)之間易形成評(píng)標(biāo)默契,。
二、投標(biāo)文件制作厚,、重,、精，但錯(cuò)誤百出,，企業(yè)中標(biāo)后并不按投標(biāo)文件提供服務(wù),。如某企業(yè)的投標(biāo)文件中有“中央空調(diào)設(shè)施設(shè)備維保”方面的內(nèi)容,，且占的篇幅較大,；但實(shí)際招標(biāo)的項(xiàng)目根本就沒有中央空調(diào)，企業(yè)沒有根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況制作服務(wù)方案,，卻最終以最高分中標(biāo),。
三、競(jìng)爭(zhēng)性談判物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低,，有時(shí)投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)甚至低于成本報(bào)價(jià),。由于各方面的原因，部分業(yè)主比較喜歡采用競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式：（略）
四,、缺乏專業(yè)的第三方監(jiān)督，業(yè)主除了對(duì)人員進(jìn)行核算外,，很難對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否達(dá)到投標(biāo)文件承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出合理的判斷,。
對(duì)策建議
以上為筆者根據(jù)對(duì)A市2016年以來(lái)的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件分析后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。國(guó)家于2017年取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定,、核定,，出臺(tái)各類政策將政府機(jī)構(gòu)后勤服務(wù)推向社會(huì)化，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì),，激發(fā)物業(yè)（略）場(chǎng)活力,，在推行的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題是不可避免的。針對(duì)以上提到的問(wèn)題，建議通過(guò)以下途徑來(lái)解決：
首先,，要求招標(biāo)代理：（略）
其次,，由相關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會(huì)出面制定招標(biāo)文件規(guī)范文本，項(xiàng)目可以有少量根據(jù)自身特點(diǎn)設(shè)置的得分項(xiàng),，但分值不宜太高,，且不能按某企業(yè)的條件進(jìn)行“量身定做”。一旦出現(xiàn)此類情況,，招標(biāo)代理：（略）
再次,，各物業(yè)服務(wù)中標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理：（略）
最后，建議有關(guān)部門定期組織專項(xiàng)物業(yè)或其他服務(wù)類評(píng)標(biāo)培訓(xùn),，增加評(píng)標(biāo)專家?guī)斓娜藬?shù),，從專家抽取的機(jī)率上，降低大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成評(píng)標(biāo)過(guò)程中相互幫助的可能性,。適當(dāng)?shù)匾氲谌綑C(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督,，通過(guò)隨機(jī)抽取、評(píng)分的形式加強(qiáng)對(duì)政府采購(gòu)類物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督,。
本文作者：周秋鴻
單位：（略）
原文發(fā)表于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2018年12期/總第444期
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