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閱讀開始前，先說幾句悄悄話：因為微信：（略）
2025年1月20日,，招商底價拿下亦莊河西X24地塊,，這個故事其實很早之前就知道結果了,。關于地塊的信息在6月27日公布方案的時候,，已經(jīng)詳細寫這個地塊,，不再重復了,，今天就來聊一下拍地和方案,。
1月21日，亦莊X24項目的總平面設計圖公示,，“陽臺+首層架空層+風雨連廊”,都有了,。
一天前，招商蛇口以34.8億元底價拿下它,。
這是北京本土的好房子,。去年，昌平龍湖觀萃也有這“三件套”,，但它屬于全國的標桿,。
比較這兩類好房子，招商蛇口X24項目更符合北京人民的居住需求,，陽臺是封閉的,，且是南北雙陽臺。
去年11月22日,，北京規(guī)自委發(fā)布了《（略）高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知,，鼓勵開發(fā)商設置開敞陽臺、架空層和風雨連廊,，大家親切地稱之為“好房子導則”,。
亦莊X24地塊趕上了這個好政策，土拍文件里直接寫上：打造“亦莊好房子”模式,。
1,、鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米的首層架空空間，架空層層高在3.6米至4.9米之間,，且架空層應只作為公共開敞空間,，提供公共服務功能，不得作為停車,、車行交通空間或商業(yè)用房使用,；
2、鼓勵居住用地內設置風雨連廊,，需落實以下要求：有頂蓋,、無圍護結構、有圍護設施,、兩側不封閉的,，按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積1/2計算建筑面積，但該面積不計入容積率,。
有文件在手,，招商蛇口自然不會放過這個好機會。造好房子,，原本就是央企應盡的責任,。
北京好房子導則正式實施也有兩個月了，除了招商蛇口,，其它房企還沒有完全執(zhí)行“三件套”的,。
設置陽臺最簡單，家家爭搶,；設置架空層的,，（略）盤比較積極，（略）域響應少,；設置風雨連廊的,，沒有。
這就是北京好房子遇到的現(xiàn)實,。
（略）,，而是實實在在地投入成本。三件套說起來容易,，開發(fā)商干起來是要算投入產(chǎn)出的,。
一、拍地情況-招商底價拍得住宅+商業(yè)+公園
2024年12月16日北京經(jīng)濟技術（略）亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X24R2,、X24B1,、X24G1-1、X24G1-2地塊R2二類居住用地,、B1商業(yè)用地,、G1公園綠地（其中X24R2地塊用地面積30864.8平方米；X24A3地塊用地面積9241.1平方米,；X24B1地塊用地面積14803.6平方米,；X24G1-1地塊用地面積7675.5平方米；X24G1-2地塊用地面積13628.4平方米）,，住宅容積率：2.5,、綠化30%，限高80米,。住宅用地規(guī)模：3.08萬平米,，地上建筑面積：7.71萬平米。掛牌起始價34.8億元,。
拍賣規(guī)則：X24R2地塊起始價為311800萬元,；X24B1地塊起始價為36200萬元,；設定土地合理上限價格400200萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時,，則不再接受更高報價,，轉為在此價格的基礎上現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，起始競報“現(xiàn)房銷售”面積為1000平方米,，同時本次出讓宗地設定有“現(xiàn)房銷售”面積上限16000平方米,，當現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積達到設定的上限面積時，（略）方式：（略）
地塊位置：（略）,南至泰河一街,，（略）,，（略）。
至報名截止日期,，只有招商蛇口一家報名,。
最終：（略）（招商蛇口）底價34.8億元競得。這次沒有設置銷售指導價,，就看開發(fā)商的本事了,。樓面價：4.5萬/平米。
二,、地塊要求
2.1,、拍地歷程
①、2024年2月21日
北京是2024年第一批集中供地清單中就列出了亦莊河西X24地塊（R2二類居住用地,、F3其他類多功能用地,，土地規(guī)模4.66萬平米，規(guī)劃地上建筑面積11.18萬平方米）,，
②,、2024年6月27日
（略）規(guī)劃與自然資源委員會經(jīng)濟（略）分局公布了《亦莊新城YZ00-0202街區(qū)X24R2地塊規(guī)劃綜合實施方案》公示期30天（二類居住用地（R2），用地面積約3.09公頃,，容積率≤2.5,，建筑高度≤80米，綠地率≥30%）,。
③,、2024年9月30日
北京發(fā)布2024年第四批集中供地清單中。亦莊X24地塊第二次出現(xiàn)在清單中,，病情性質做了調整,，除R2二類居住用地之外，還增加了B1商業(yè)用地和A33基礎教育用地,，用地規(guī)模提高至5.49萬平米,，規(guī)劃建筑面積為12.25萬平方米。
④、2024年11月1日
（略）2024年第五批集中供地清單中,，亦莊X24地塊第三次出現(xiàn)（地塊信息與上次一致,，只是上次沒進入預申請名單中）。
⑤,、2024年11月28日
（略）2024年第六批集中供地清單中,，亦莊X24地塊第四次出現(xiàn)，這一次用地性質再次變化,，R2二類居住用地和B1商業(yè)用地未變,，取消A33教育用地,，增加G1公園綠地（用地規(guī)模變?yōu)?.7萬平方米,，規(guī)劃建筑面積回到了11.42萬平方米）。
這一次進入預申請階段,，并且在報名的最后一天,，壓著時間點轉正（相當于是招商蛇口托底拿下）。
招商前兩天才剛摘得的亦莊x24地塊項目,，據(jù)說與金茂合作了,！目前的消息，項目戶型面積段預計為80-130㎡左右,，未設置指導價,。
按照附近招商璽的成交價來計算，（略）間約為（略）萬元左右,，最低首付有望不到100萬,。
這個項目速度很快，拿地當天就公示了設計方案,，共規(guī)劃13（略）,，7-18層，容積率2.5,，約570套房源,。根據(jù)平面圖顯示，項目“好房子”元素滿滿,。
5號樓有首層架空,，戶型設計上有大面積贈送，南向內嵌式陽臺+（略）,，（略）呈L型,，贈送尺度超高。
值得一提的是,，小區(qū)內設有風雨連廊,，將大門、會所、架空層和涼亭完美地串起,，提升居住氛圍,。
該項目位于亦莊（略）盤，該項目主力戶型約143-228㎡,，（略）簽去化率超40%,，網(wǎng)簽均價7.75萬/平米。
附近還有北京二中,、亦莊實驗中學,、龍湖北京亦莊天街等，各項生活配套都還不錯,。
另外,，小區(qū)東面為1個商業(yè)用地，南面將建1所幼兒園,。
2.2,、樓面價
這一次總地價是34.8億元。X24R2地塊起始價為311800萬元,。住宅地上建筑面積：77162平米,。
按照住宅地價和住宅面積，（略）面價：4.04萬/平米,。但是,，（略）面價：4.5萬/平米
理由：商業(yè)、教育和公園綠化這些都是拖得醬油瓶子,，賠錢貨,，都是指望住宅回本賺錢呢。因此總價除了住宅價格,，（略）面價,。樓面價是4.5萬/平米。
未來開發(fā)商的底價：4.5萬/平米+1.5萬/平米至2萬/平米=6-6.5萬/平米,?？紤]到好房子項目（架空層、風雨連廊,、再加上陽臺,，加上金茂的12（略）），再加1萬,。最終：開發(fā)商的底價是7.5萬/平米,。考慮到開發(fā)商的利潤,，與隔壁的招商璽形成錯配,，必然是7.7W左右算是比較符合開發(fā)商的理想,，給未來的折扣預留空間（（略），賣個更高的價格也不是沒可能,，這樣更有利于招商璽去化）,。
2.3、亦莊河西板塊
①,、招商璽
2023年6月16日,，31家房企廝殺，最終中皋置業(yè)以79.12億+5.3萬㎡（略）摘得亦莊X47地塊,。（略）面價是：4.445萬/平米,。銷售指導價是7.7萬/平米。
X47從預告拍地,，到拍地,，再到最后的開盤大家的關注度還是很高的。開盤開發(fā)商不僅不上渠道,，而且還是定格按照指導價7.7萬/平米銷售,，最關鍵是還加了精裝包,，導致單價達到了8.5W以上（面積段：143平米-228平米,，總價：1200萬-2000萬）。
2023年9月27日和10月15日分兩次拿的預售許可證,，到現(xiàn)在已經(jīng)銷售一年多,，（略）簽了241套+37套=278套（一共：946套，期房銷售：654套,，現(xiàn)房：292套左右,。（略）簽率：42.5%。（略）簽率：29%）,。相當于是期房銷售還未過半,。目前大環(huán)境下，招商璽的這個銷售業(yè)績相對還是算不錯的,。
招商蛇口競拍X24地塊,，主要原因是：與隔壁的招商璽，形成錯配,，避免競爭（招商璽還有一半多的房源待售,，未來還有現(xiàn)房銷售），這個是一個長期的規(guī)劃（未來亦莊的河西板塊就基本沒有地可供了）,。
2.4,、招商璽未來走勢？
招商璽目前是按照指導價去化接近45%,。人家可沒著急降價,。網(wǎng)簽價牢牢地固定在在7.7W+的水平，可見這里的購買力和開發(fā)商的定力算比較穩(wěn)的。之前沒降價打折,，這次招商拍下X24地塊,，未來就更不可能降價了（期待和想著招商璽打折降價的，來撿漏的購房者可能要失望了）,。
主要原因是：
①,、止跌回穩(wěn)是上面要求：去年926就定了主基調止跌回穩(wěn)，作為央企的招商,，必然是順應時代召喚,。（略）（作為央企，與上面保持一致很重要）,。
②,、招商璽的產(chǎn)品品質還是非常在線的，因為有現(xiàn)房的銷售,，未來降配,，招商璽減配的可能性也非常小，還要打造高品質為未來現(xiàn)房銷售加分的,。（略）面價4.45萬/平米,，作為豪宅加上3W的價差還是相對比較合理，賣至7.45萬開發(fā)商的利潤還是有限的,。多加上3千元算是這個開發(fā)商的利潤（綜合考慮融資成本和高品質交付,，高品質其實是需要真金白銀投入的）。
③,、買入群體不讓降價：已經(jīng)按照7.7W+的水平銷售了快一半的貨了,，這個時候打折，（略）處和開發(fā)商談談話,，聊聊天（一哭二鬧三上吊是常規(guī)操作）,，開發(fā)商也怕呀，畢竟未來還有期房要售賣,，后續(xù)交房后還有現(xiàn)房要銷售（之前由于招商璽為了促進銷售進度,，提高了中介的帶看成交傭金，業(yè)主們就不干了,，最后還是開發(fā)商給了各種福利才平息此事,。接下來必然是不想再來第二次了）。
④,、價格體系：其次雖然經(jīng)過了這一輪價格的回調,，目前板塊作為
第一梯隊高端改善盤：亦莊金茂府目前的掛牌價9.7萬（2023年高峰期掛牌價都到11W左右，現(xiàn)在實際成交一些都到8W+的水平,，總價基本在1200W以上）,，（略）院掛牌價8.5萬/平米（實際成交在7W+左右,。總價基本在1200W以上）,。招商璽就屬于這梯隊,，作為新盤會所、大門,、小區(qū)品質和戶型等各方面大有超越隔壁二手房的勢頭,，7.7W的價格，目前（略）層那只能碰機會了）,。
第二梯度：金茂悅掛牌價7.5-8萬/平米（總價：1000萬左右）,，萬科金域東郡掛牌價7.1萬/平米（實際成交基本在6萬+至7萬的水平，總價基本在300萬-700萬之間）,，北京城建海梓府掛牌價6.6萬/平米（實際6萬左右,，總價：600萬左右）
第三梯隊：安置（略）南海家園掛牌價在4.7W左右（實際成交基本在4W+的水平，總價：300萬-400萬之間）,。限競房中旅亦府（2020年左右開盤,，當年開盤價5.2萬/平米左右；25年后過五年限售,，二手陸續(xù)（略）,，品質一般）。
總之：招商璽在開盤的2023年底之前還是有一些倒掛的味道,，開發(fā)商沒有抓住去化的機會（沒有在開盤上渠道,，估計現(xiàn)在回想起來領導老后悔了,，省了渠道芝麻錢,，丟了去化的好機會這個大西瓜，但是牙掉了只能往肚子里咽）,，要不然去化其實會更理想的（那時候屬于要熱度,，有熱度，要倒掛,、有倒掛,，要品質、有品質）,，目前綜合對比招商璽7.7萬.平米+精裝包基本（略）場價,，想要買來自住，品質還是非常不錯的,，但是投資一般（不是不看好亦莊的發(fā)展,，關鍵是價格不夠低，未來X24再看看）,。這次招商底價拿了隔壁的X24地塊,，未來必然是與招商璽形成錯配和良性互動,，有利于這兩個盤的去化（別人拿了會形成競爭，反而都過不好）,。因此指望招商璽降價去化的愿望更難實現(xiàn)了,。
2.5、X24未來定位--好房子
（略）,、拍地要求
在出讓文件中明確X24要建成好房子項目（首先隔壁的商業(yè)配套,，生活配套更豐富便捷，屬于利好項,，有利于去化,。其次要求打造好房子項目，架空層--明確架空層應只作為公共開敞空間,，提供公共服務功能,，不得作為停車、車行交通空間或商業(yè)用房使用,。其次是風雨連廊,，品質也要求的保證，其次陽臺也是可以有的）,，因此更加增加了大家的期待（期待值絕對拉滿）,。
其（略）地塊是7.71萬平，意味著未來建設平均120平米/套,，可建設640多套（這個供應量還是可以的）,。容積率：2.5（招商璽2.3，還是比招商璽高一些）,。大概率是剛需和剛需改善的定位,，單價大概率與招商璽持平，但是總價會低一些,，因此這個還是非常值得期待的,。
②、金茂參與開發(fā)
目前基本確定金茂參與亦莊X24的開發(fā)（意味著未來招商的品質+（略））,，正好金茂分攤一下招商的開發(fā)成本,，招商在招商璽項目上壓的成本有點高了（就是不知道誰來操盤，金茂的營銷還是不錯的,，這兩個開發(fā)商的品質都還行）,。
未來戶型基本是80多平米南向兩面寬的三居室起步（說不準加上陽臺變成了套內80平米了），100多平米南向三面寬三居室,，130平米左右的南向三面寬四居室,。基本（略）場上的主流戶型結構,。這樣與隔壁的招商璽形成錯配,，避免直面的競爭,。
（略）盤的定位，必然是招商璽是高端改善,，X24是以剛需為主,。
這個定位基本是彌補了亦莊河西的產(chǎn)品和價格段位的空白與不足。
“高層+洋房”平分秋色,，走差異化
先看下亦莊X24項目的基本參數(shù)：
它由四個地塊組成,，一個住宅，兩個綠地,，一個商業(yè),。
住宅用地面積3.09萬平方米，總建面10.83萬平方米,。其中地上7.85萬平方米,，規(guī)劃13棟7-18（略），最高建筑57.75米,，北高南低,，樓棟呈西南15度。
它的大門在東邊,，兩個車庫出入口,，一東一西，共計規(guī)劃約570戶住宅,，四排房子呈平行排列,，不是點狀布局，樓棟之間沒有角煞,。
最北邊3棟為18F高層,，4號樓7號樓8號樓10號樓13號樓為11層洋房，6號樓為8層洋房（頂層退臺戶型）,，9號樓為東邊為8層洋房,、其余為9層洋房，11號樓和12號樓為9層洋房（頂層退臺戶型）,，5（略）王為8層洋房。
這是一個容積率2.5的住宅項目,，三棟高層約252套,，占比44%；其余56%房源都是11層以下洋房產(chǎn)品,。
高層+洋房組合,，拉升了項目的品質。
（略）盤招商璽,容積率2.3,，以17-22層高層為主,，972套住宅里,，只有約50套是10層以下洋房產(chǎn)品。
X24項目與招商璽,，都出自招商蛇口,，（略）。
南北雙陽臺+轉角飄窗,，洋房贈送超越高層
X24項目給亦莊帶來了雙陽臺：南向內嵌式陽臺,，（略）變室內面積。
這是亦莊首次大尺度贈送面積,，兩年前拿地的招商璽,，只有飄窗贈送。當時,，送飄窗和現(xiàn)在送陽臺一樣,，既時髦又實惠。
A,、南向內嵌式陽臺,，算一半面積。洋房：除了端戶主臥,，其余戶型的南面都設置了南向陽臺,，寬約2米；而端戶主臥贈送了轉角飄窗,。高層：南向除了內嵌式陽臺,，兩個端戶的南北向可能還贈送了開敞陽臺。
B,、（略）,，全贈送。洋房：（略）呈L型,，出現(xiàn)在整個北側,，寬約1米；高層：（略）,。
通過贈送陽臺面積的比較,，很清晰地看到，洋房的贈送尺度遠超于高層產(chǎn)品,。
（略）王的首層架空,，約1000平米
首層架空層設在5#，樓王的位置,。
根據(jù)亦莊X24地塊的土拍文件,，鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米首層架空空間，但層高在3.6米至4.9米之間,，不計入容積率,。
這個架空層應只作為公共開敞空間,，預計會打造成地上會所。
北京目前明確有設置首層架空層的項目有,，昌平龍湖觀萃,、豐臺金茂璞逸豐宜、豐臺北京隅西頌,、豐臺建發(fā)金茂觀宸,、豐臺中海萬泉寺項目。
而通州的招商云璟攬月,、金隅花溪云錦,，昌平的城建國譽燕園二期、越秀星耀未來,，都沒有架空層,。
招商亦莊X24項目，算是北京第五個架空層項目,。
風雨連廊,，連接配套設施
北京好房子導則出來后，很少有開發(fā)商愿意設置風雨連廊,。
北京的雨天,，不是很多，風雨連廊處并不大,。
但,，有了風雨連廊，小區(qū)的高級感就出來了,。
亦莊X24項目,，用一條寬約4米的連廊，把大門,、會所,、架空層和涼亭完美地串起，雨天,、夏天,，那道連廊的就像華麗的頂蓋。
花姐每次去北京頤和園,，最喜歡的經(jīng)典是“長廊”,，每根枋梁上都會有彩畫，景隨步移,，美不勝收。
恰好,，招商蛇口在京打造風雨連廊,，招商璽早已實踐過,。花姐相信,，X24項目的連廊會更出彩,。
戶型定位剛需改善型，105-130平米
（略）線,，亦莊X24項目與招商璽不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品形態(tài),，更多在于戶型配比。
小編做了一個粗略的測算,，亦莊X24項目的產(chǎn)權面積大概有兩類：130平米和105平米,，偏剛需改善型。
它的戶型完全與招商璽不沖突,。
招商璽戶型的主要面積段為144平米,、183平米和226平米，定位為改善型,。
X24項目與招商璽連在一起,，招商蛇口在亦莊新城，就覆蓋了客戶的全部面積段的需求,。
這也是招商蛇口決心拿下X24項目的關鍵因素,，稱護盤也好，目的是為了大家不內卷,，讓客戶買到保值增值的產(chǎn)品,。
有關它的戶型結構情況，（略）王5#的西端戶為例：
面寬約13.9米,，進深約12米,，南向客廳和次臥有內嵌式陽臺——贈送一半，主臥有L型飄窗,，客衛(wèi)也贈送飄窗,，（略）——變成室內面積全贈送。
全部算下來,，這款戶型產(chǎn)權面積約130平米,，加贈送后的面積約150平米，得房率約95%,。
（略）,、設計方案公示
招商在拍地之前就志在必得，因此早早就準備上了方案,，地塊中標的第二天就在北京經(jīng)濟技術（略）規(guī)劃信息欄公示了方案《關于亦莊新城YZ00-0202街區(qū)X24R2地塊項目設計方案的公示（公示期限7個工作日）》,。
從具體的方案總尋找好房子的蹤跡。
①、歸家禮序
大門的設置和入口的歸家禮序,，屬于招商的拿手好戲,，因此從方案中就能看（略）大門凹進去的酒店式風格+多重布局+彎曲的風雨連廊。從方案就能感受到進入了不錯（略）內部,。
②,、風雨連廊
從大門至下沉庭院（物業(yè)服務用房）安排了風雨連廊進行連接。其次是從物業(yè)服務用房至5號樓前面形成一個L型長條形的風雨連廊（規(guī)劃的要求是：有頂蓋,、無圍護結構,、有圍護設施、兩側不封閉的,，按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積1/2計算建筑面積,但該面積不計入容積率）,。
③、會所+架空層
下沉庭院會形成會所的（略）棟攔截的綠化活動空間打通了,。
④,、陽臺+（略）
根據(jù)目前的公示方案，（略）是明確有的,。這個會提高這（略）的得房率,。但是未來能不能封閉就待確定了（小道消息不保真，好像能包進來的那種,，這個必然是大家理想的哪一類）,。亦莊的好房子來了，得房率也終于能提高一下了--奔著100%的得房率來的,。
總之：這次的錯配會不僅僅是X24和招商璽的錯配,，更是板塊內的錯配。
（略）,、不足點
①,、樓盤不足：
限高80米（目前的公示是57.75米，意味著最高18-19層左右）,，樓間距基本在39米左右（采光和視野低層的會有一定的影響）,。（略）棟的排布還是采用了并排式的風格。
（略）的方向定位,，整體屬于偏西,，未來會稍微有一些的西曬。其次是南側是學校教育配套地塊,，未來大概率還是學校,，小孩帶來的讀書聲和活動聲音還是會有一些。
有人擔心明年亦莊當年的政策性住房可（略）交易,，加大了同價格段位的競品數(shù)量,，不利于去化,。這個反而不用擔心。限競房的品質和好房子壓根就不在一個競爭段位上,，因此這兩個基本是互補,，不能算是直面競爭,。反而會出現(xiàn)更多的原地置換家庭,，有利于這個“好房子”的去化。
亦莊X24還是繼昌平龍湖觀萃之后,，北京第二個在拍地時就明確做“好房子”設計標準的項目,，昨天，項目總平圖公示,，南北雙陽臺,、風雨連廊、架空層,、下沉庭院,，都有了……
注意，X24是偏剛（略）的定位,，小區(qū)這么豪華的配置,，再加上亦莊河西的地段和學籍優(yōu)勢，X24一來,，臺湖,、北神樹的剛需都要來河西看房了。
（樂居財經(jīng)制圖）
如圖所示
項目規(guī)劃了13（略）,，最北邊的1-3號樓棟是18F高層,；
4號樓7號樓8號樓10號樓13號樓為11層洋房，
6號樓為8層洋房（頂層退臺戶型）,，
9號樓為東邊為8層洋房,、其余為9層洋房，
11號樓和12號樓為9層洋房（頂層退臺戶型）,，
5#樓王為8層洋房,。
亦莊首個架空層
5#樓王，位（略）中央,，首層全部架空,，架空層面積約1100平方米。這也是一樁首個有架空層（略）,。
根據(jù)亦莊X24地塊的土拍文件,，鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米首層架空空間，但層高在3.6米至4.9米之間,，不計入容積率,。
這個架空層應只作為公共開敞空間,，預計會打造成地上會所。
小區(qū)內設有兩條風雨連廊,，（略）,、下沉庭院，（略）與5#樓架空層,。
風雨連廊寬3米,，有頂蓋但無圍護結構，可作為架空層的檐下空間,，進一步延伸架空層使用面積,，與下沉庭院融為一體。
風雨連廊實用性也就那么回事兒,，大家可以想象成頤和園的長廊,，北方天氣少雨，小區(qū)設置風雨連廊,，主要起到裝飾性的作用,，突（略）的氣質。
對買房人最大的利好還是贈送面積,。
X24戶型上的突破很大,，從這份總平圖放大來看，南北都配置陽臺,，（略）,，全贈送，南側是內嵌式陽臺,，贈送一半面積,。
(樂居財經(jīng)制圖）
以5（略）王為例：南北通面寬陽臺，南向進深約2米,，端戶接轉角飄窗,，三面采光觀景；北向陽臺進深約1.2米,，也有轉角設計,，與側邊飄窗連接。
房主預計,，80平米三居是兩面寬戶型,，105平米4居室，三面寬戶型,，130平米四居,，就是經(jīng)典的四葉草格局。
X24應該是亦莊新房里得房率最高（略）,，亦莊剛需,，買不起旁邊招商璽的,，盯緊了X24。最后唯一的懸念就是價格了,。
雖然是不限價地塊,，（略）面價，我猜測將來售價在7~7.5萬元的概率比較大,，大概率不會超過招商璽,。
②、板塊不足：
位置偏遠,，這里是東南六環(huán)邊上,。周邊缺少軌道交通（即使未來S6線通車了，但是這個一方面需要很長時間落地,，即使落地也還是連接大興、通州,、兩個機場,，（略）線南延至亦莊河西板塊，理想的走行線圖都畫了好幾版了）,，即使有軌電車,，但是好多時候還沒自方便。其次是生活配套一般,，但是屬于向上走的態(tài)勢（龍湖的商業(yè)算是一個補充,，（略），亦莊在盡力補充短板）,。
總之：招商+金茂操盤的亦莊X24還是值得期待的,，特別是本地置換剛需改善的家庭。品質會提高不少,。與招商璽會形成錯配,，而不是直面競爭。非常適合自住,，投資就看未來的價格了（這個是不限價地塊,。樓面價：4.5萬左右）。
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（略）
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