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近年來(lái)，新建商品住（略）交付環(huán)節(jié)矛盾糾紛頻發(fā),、多發(fā),，部（略）,、部分業(yè)主質(zhì)疑自己所（略）的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)（略）提供服務(wù)的合法性,，認(rèn)為自（略）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式：（略）
一,、
【（略）范圍內(nèi)政策法律梳理】
（一）《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》（2008年1月1日至2020年2月28日期間適用）
第五十條規(guī)定,，建設(shè)單位：（略）
（二）《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》（2020年3月1日至今生效）
第四十九條規(guī)定,，物業(yè)（略）域依法成立業(yè)主大會(huì)之前，建設(shè)單位：（略）
（三）新舊對(duì)比分析
新版《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》未強(qiáng)制要求建設(shè)單位：（略）
提出質(zhì)疑的業(yè)主,，主要理由是,，在國(guó)家層面的規(guī)定，有文件明確要求選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式：（略）
二,、
【國(guó)家層面政策法律梳理】
（一）國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018年修訂至今生效）
第二十四條,，國(guó)家提倡建設(shè)單位：（略）
（二）原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房〔2003〕130號(hào)，2003年9月1日起實(shí)施至今有效）
第二條第二款,，建設(shè)單位：（略）
第三條,，住宅及同一物業(yè)（略）域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位：（略）
三、
【深圳如何適用】
（一）現(xiàn)狀
現(xiàn)狀是未強(qiáng)制要求新建商品住宅選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過(guò)招標(biāo)方式：（略）
（二）法理依據(jù)
當(dāng)前做法是否合法,，是否具有法理依據(jù),，從三方面分析。
1.新舊版本對(duì)比
如前所述,，經(jīng)過(guò)對(duì)比新舊版本的《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》,，發(fā)現(xiàn)原有版本明確規(guī)定了必須通過(guò)招標(biāo)方式：（略）
2.《立法法》層面的依據(jù)
現(xiàn)行《立法法》（2023年3月15日修改至今有效）第一百零一條第二款規(guī)定，經(jīng)（略）法規(guī)根據(jù)授權(quán)對(duì)法律,、行政法規(guī),、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)（略）適用經(jīng)（略）法規(guī)的規(guī)定,。在《立法法》（2015年3月15日修改版）第九十條第二款,，2000年版本第八十一條第二款，均有同樣規(guī)定,。
1992年7月1日,，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)發(fā)布《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)（略）人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)和（略）人民政府分別制定法規(guī)和規(guī)章在深圳經(jīng)（略）實(shí)施的決定》，決定授權(quán)（略）人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)具體情況和實(shí)際需要,，遵循憲法的規(guī)定以及法律和行政法規(guī)的基本原則，制定法規(guī),，在深圳經(jīng)（略）實(shí)施,，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)、國(guó)務(wù)院和廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案,；授權(quán)（略）人民政府制定規(guī)章并在深圳經(jīng)（略）組織實(shí)施,。
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于經(jīng)（略）法規(guī),，根據(jù)《立法法》的規(guī)定,，經(jīng)（略）法規(guī)可以對(duì)行政法規(guī)作變通規(guī)定。因此,，即便《深圳經(jīng)（略）物業(yè)管理?xiàng)l例》的某些規(guī)定與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》不盡一致,，也并不違反《立法法》的規(guī)定,。
3.全面適用原則
原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》雖然尚未明確廢止，但是其中一些規(guī)定已經(jīng)不再適用,，如該辦法第二條第二款應(yīng)規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),，而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部早在2018年3月15日已經(jīng)發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2017]7號(hào)）,，其中第12項(xiàng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定；《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2017]46號(hào)）,，其中第6項(xiàng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定,。
如嚴(yán)格按照該辦法第二條第二款的要求，是否需要強(qiáng)制選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),？很顯然,，該辦法雖未廢止但相關(guān)條款早已無(wú)法適用。
四,、
【結(jié)語(yǔ)】
每一項(xiàng)制度,、每一個(gè)政策法律條文的理解、解讀,，都應(yīng)當(dāng)是結(jié)合文件全文,、制度新舊演變、制度相關(guān)其他文件,，（略）性,、全面性的解讀，任何只截取部分文件只言片語(yǔ)的理解方式：（略）
來(lái)源｜董云健,、賴家松
審核｜卓建傳媒社
編輯｜卓小豸
/董云健/
卓建律師事務(wù)所合伙人
卓建律師事務(wù)所房地產(chǎn)（略）更新法律專業(yè)委員會(huì)副主任,、政府法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員，（略）主任,，（略）律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),，（略）律師協(xié)會(huì)職業(yè)道德與行業(yè)合規(guī)工作委員會(huì)委員，（略）物業(yè)經(jīng)理：（略）
專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與建設(shè)工程,、政府法律事務(wù),、企業(yè)法律顧問(wèn)、民商事訴訟,。
/賴家松/
卓建律師事務(wù)所政府法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員,、物業(yè)管理（略）服務(wù)法律專業(yè)委員會(huì)委員。
專業(yè)領(lǐng)域：物業(yè)管理,、政府法律事務(wù),。
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