熊某琴與王某明,、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案
裁判要旨

1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。2.房屋租賃合同無(wú)效,，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)用的,，人民法院一般應(yīng)予支持。但是,，因出租人原因?qū)е聦?duì)承租人經(jīng)營(yíng)造成一定影響的,，可酌情減付房屋占有使用費(fèi)用。
基本案情
王某明向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除王某明與唐某豹于2013年8月21日簽訂的租賃合同,，并自合同解除之日起唐某豹立即騰空位于（略）,，建筑面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年,，自2013年8月30日至2019年8月29日止,；房屋租金第一個(gè)年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為（略）,，年租金為（略）,；房屋租金第二個(gè)年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止,，每季度租金為（略）,，年租金為（略）；房屋租金第三個(gè)年度（二年）遞增10%,，自2017年8月30日至2019年8月29日止,，每季度租金為（略），年租金為（略）；乙方向甲方支付10萬(wàn)元押金,，租賃期內(nèi),，乙方無(wú)正當(dāng)理由逾期支付租金的，每逾期一天,，甲方有權(quán)按日租金雙倍向乙方收取違約金,，超出二十天未交租金，甲方有權(quán)解除合同,，押金不退,。合同簽訂后，王某明按約向唐某豹交付了租賃物,，唐某豹亦向王某明交納了保證金10萬(wàn)元,。唐某豹將其中600多㎡（略）吧經(jīng)營(yíng)，后將其余600多㎡的房屋分別裝修成火鍋店和麻將館經(jīng)營(yíng),。唐某豹向王某明交納了2個(gè)季度租金后,，一直未向王某明交納租金。2016年5月31日,，青（略）人民法院對(duì)本案采取強(qiáng)制執(zhí)行措施,，（略）吧、火鍋店和麻將館,，唐某豹,、熊某琴（系唐某豹之妻）停止了經(jīng)營(yíng)。再審中,，熊某琴提交了（略）建設(shè)局出具的證明材料,，主要內(nèi)容是涉案房屋未在該局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還提交了青（略）文化局出具的證明材料,，（略）吧（即唐某豹,、（略）吧）未取得消防部門(mén)出具的《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證》,，所以未辦理《網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)許可證》,。
（略），建筑面積為1300m2）騰退給王某明,；唐某豹自本判決生效之日起十日內(nèi)向王某明支付房屋占有使用費(fèi)（略）,，熊某琴承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為,，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1.本案房屋租賃合同是否有效,；2.唐某豹、熊某琴能否免除租金,，并要求王某明,、（略）賠償損失。1.關(guān)于本案房屋租賃合同是否有效。王某明,、（略）雖提交了（略）政府辦公廳會(huì)議紀(jì)要、青（略）人民政府會(huì)議紀(jì)要,、青（略）發(fā)展和改革委員會(huì)相關(guān)文件,，但未能提交涉案房屋的建設(shè)規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的文件。再審中,，熊某琴提交的（略）建設(shè)局出具的證明材料,，證明涉案房屋未在該局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該院在再審審查期間,，向青（略）發(fā)展和改革委員會(huì),、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查了解到，涉案出租房屋所屬建設(shè)項(xiàng)目未向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)批可行性研究報(bào)告,，即未經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè),。綜上，可以認(rèn)定本案涉案房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè),。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規(guī)定,，唐某豹與王某明簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。2.關(guān)于唐某豹,、熊某琴能否免除租金,，并要求王某明、（略）賠償損失,。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定,，“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)用的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。”因此,，對(duì)唐某豹,、熊某琴要求免除租金的請(qǐng)求，不予支持,。但是,，因唐某豹、（略）吧未能辦理《網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)許可證》,，對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響,，可酌情減付房屋占有使用費(fèi)用。唐某豹,、熊某琴經(jīng)營(yíng)租賃房屋至2016年5月31日,，依據(jù)雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，唐某豹應(yīng)向王某明交納房屋租金（略）,，該院酌情確定唐某豹向王某明支付房屋占有使用費(fèi)60萬(wàn)元,，扣除已支付的（略），還應(yīng)支付（略）,。因本案房屋租賃合同無(wú)效,，根據(jù)原《合同法》相關(guān)規(guī)定，唐某豹應(yīng)將房屋騰退給王某明,，王某明收取唐某豹的10萬(wàn)元保證金應(yīng)予退還,，對(duì)王某明提出唐某豹應(yīng)按合同約定向其支付違約金的請(qǐng)求不予支持。上述費(fèi)用相抵后,，唐某豹還應(yīng)向王某明支付房屋占有使用費(fèi)（略）,，熊某琴承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對(duì)于唐某豹,、熊某琴提出王某明,、（略）應(yīng)賠償其裝修損失300萬(wàn)元的請(qǐng)求，因唐某豹,、熊某琴未提供證據(jù)證明且在本案中未提出反訴,，不予審理。
文章來(lái)源：人民法院案例庫(kù),，供學(xué)習(xí)交流
瀛航簡(jiǎn)介
山西瀛航律師事務(wù)所（原名山西清澤律師事務(wù)所）,，是2009年經(jīng)山西省司法廳批準(zhǔn)設(shè)立的綜合性律師事務(wù)所。遵循“誠(chéng)信,、勤勉,、清廉、澤眾”的執(zhí)業(yè)理念,，秉承“專業(yè)化分工”和“團(tuán)隊(duì)化作戰(zhàn)”的先進(jìn)管理理念,，為客戶提供多元化服務(wù)，致力于打造全新的品牌化律師事務(wù)所,。瀛航所給客戶和律師團(tuán)隊(duì)提供了良好的服務(wù)和工作環(huán)境,，（略），配備齊全的辦公設(shè)施,，辦公面積約5000㎡,，期望在未來(lái)為廣大客戶提供更為便利、高效的法律服務(wù),。瀛航所注重律師隊(duì)伍建設(shè),，聚集了一批優(yōu)秀的法律人才，截至目前,，擁有員工101名,，其中執(zhí)業(yè)律師81名,，實(shí)習(xí)律師11名，行政及輔助人員4名,，市場(chǎng)客服團(tuán)隊(duì)人員3名,，新媒體運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)成員2人，是一批富有朝氣,、銳意進(jìn)取,、堅(jiān)守正義的中青年律師團(tuán)隊(duì)。