（略）「西安房哥」,，深耕十年,，接地氣，說人話,！
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問答414期
問答不間斷,，房哥天天見，本周六團隊放假,，初八上班,，春節(jié)期間，房子問題小程序內(nèi)下單咨詢,，當(dāng)天回復(fù),，祝大家新年快樂！
（買房咨詢,，一對一通道）問：（略）嗎,？
答：2025（略）的新（略）經(jīng)驗是（略）場上行，且新房二手房價格倒掛,，早買既便宜,，也有套利空間的經(jīng)驗下。
但以上現(xiàn)狀如今都不存在,，新房已是早買晚享受,，晚買有折扣的存在，二手房更是掛牌量激增,，有成交量但價格跌跌不休,，如此現(xiàn)狀下，給優(yōu)惠,，降價格,，能賣掉已經(jīng)是很理想的狀態(tài)。
招商西安璽本身,，（略）最核心的白菜心位置,，學(xué)校，公園,，公建,，商業(yè)等配套齊全，周（略）面貌極佳,，產(chǎn)品上,，招商高端系，175㎡起步,，400萬-800萬的放風(fēng)總價,。
作為純享受型自住，或者長期視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)求保值的,，2025年都繞不開招商西安璽,，但如此大面積，（略）的案例,，在西安很少,，當(dāng)年最早的曲江星河灣出現(xiàn)過,。
港務(wù)雖好，是建立在性價比前提下,，目前超過2萬單價的房子,，在（略）的流通并不算好，2025年的（略）場也還在止跌回穩(wěn),。
問：高新三期未來走勢如何,，買了中海熙峰里，感覺要賠,？
答：賠不賠不是口頭說了算,，還是要看高新三期目前的二手房成交現(xiàn)狀。
比較早期的華發(fā)紫薇中央首府,，中海寰宇天下,，18000+買入，算上交易稅費,，貸款利息等，目前掛牌賣21000+,，也僅是平進(jìn)平出,，而更貴買的新希望錦麟天璽，業(yè)主當(dāng)下賣必然要賠了,。
很多人不清楚的是,，高新三期最早一批的二手房還有中海熙峰里，只不（略）地處郭杜,，和CID（略）有很長距離,，存在感不強而已。
（中海熙峰里位置示意）
熙峰里本身,，優(yōu)勢在于原本就是長安腹地,，周邊地鐵，（略）,，產(chǎn)業(yè)園,，建材城等配套齊全，很有煙火氣,，不足在于享受不到高新CID的核心發(fā)展成果,，且周（略）面貌較差，雖是中海,，但本身是（略）,。
（中海熙峰里二手掛牌價，來源：貝殼）
目前貝殼上掛牌均價（略）/㎡,，沒有成交,，原因一是太貴,，同樣預(yù)算或更低預(yù)算，西部大道的新房中糧,，泰發(fā)祥,，陜建，中海都有,，價格更低,，城市面貌更好，配套更全,，距離高新更近,。
二手房部分，（略）更是不缺,，價格降下去的同時,，融創(chuàng)，新城,，金地,，萬科，碧桂園隨便選擇,，這個價格買中海熙峰里沒有必要,。
所以，高新三期的發(fā)展距離這里太遠(yuǎn),，影響不到,，同時雁塔西部大道的新房，二手又分流這里的需求,，導(dǎo)致青黃不接,，核心還是買貴了。
即便是中海背書,，位置不對,，諸如熙峰里，云錦等,，二（略）場不會有啥驚喜,。
問：中建幸福序怎么樣，能看不,？
答：幸福林帶旁新房最熱的時期是2021年,，包括融創(chuàng)東方宸院，宸閱和鳴,，紅星天鉑,，龍湖天曜在內(nèi)，高層普遍賣到18000+,，（略）困難,，一房難求,。
再往后，就沒有聲音了,，也少有開發(fā)商拿地,，利好也不見，圍繞這里的更多是環(huán)球港商業(yè)經(jīng)營的困惑,，城（略）自此失去聲音,。
（幸福林帶實景）
但從位置本身來看，有公園,，有地鐵,，有學(xué)校，有商業(yè),，且又是（略）,，生活便利，充滿煙火氣息,，周邊高校,，市場都多，又有買房需求,，又有消費能力,，只要新房價格合適，不太愁賣,。
中建幸福序就是這樣，貼著林帶,，地鐵口,，學(xué)校，央企的大盤,，帶會所,，大門也闊氣，戶型也緊貼時代,，17000+起的均價,，和周邊二手房幾乎沒有差異。
對于老城東自住,，附近工作生活,，地鐵換乘的人群，幾乎繞不開這（略）,，事實上,，2025年好賣的新房，也都是這些（略）舊改后（略）,，比如城西的華發(fā),，電子城的信達(dá),，以及城東的中建。
問：綠城四章熙海棠121㎡,，如果賣23000+,，性價比還高嗎？
答：目前對外的放風(fēng)價,，高層106-135戶型預(yù)計2.2-2.4萬/㎡,，小高層130戶型預(yù)計2.4-2.5萬/㎡，小高層140戶型預(yù)計2.5-2.7萬/㎡,，本著開盤還有優(yōu)惠的原則,，放風(fēng)價更多是（略）場。
回（略）本身,，位置上遜色于五章,，六章，但西側(cè)靠近軟西,，且東側(cè)是高新十四小,，附近南飛鴻，高科,，保利（略）都已落地,，以后也是成熟（略），競爭主要是和南飛鴻的新房,，二手競爭,。
綠城在業(yè)主基數(shù)，品牌,，景觀,，立面，物業(yè)等的優(yōu)勢,，在軟東目前絕對的一梯隊,，140㎡以下的面積，今年在軟東買新房,，也繞不開綠城,，相（略）域的高科，南飛鴻,，越秀等都更有優(yōu)勢,。
（綠城熙海棠121㎡戶型）
121㎡為高層2T2的結(jié)構(gòu)，分布在3,、7,、10（略），套數(shù)也不多，結(jié)構(gòu)上主流的三面寬朝南,，約11.7米面寬,，三室兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新在于主臥為雙側(cè)窗戶采光,，視野更好,，四代住宅露臺贈送面積更大。
偶數(shù)層為南向次臥和客廳拉通,，更多是拓展客廳空間,，擁有最大的南向采光面，奇數(shù)層為北向次臥和主臥轉(zhuǎn)角,，面積更大,，功能性更強。
最后價格得三月才知道了,，我猜測不會這么貴,，開盤還有優(yōu)惠。
問：參觀朋友西安的四代住宅,，臥室被露臺遮住了陽光,，值得嗎？
答：2025年是四代住（略）內(nèi)拓展空間,，以及相互錯層遮擋,，隱私，采光的問題,。
高層做四代住宅,，本質(zhì)不是送空間，而是借空間,，相互犧牲,，相互成就，外加現(xiàn)（略）樓間距都小,，又是高層疊疊樂的情況下，交房實景和樣板間看平面,，心理肯定有差距,。
但從新房現(xiàn)狀看，四代住宅的普及不可避免,，無論是作為產(chǎn)品升級還是營銷道具,，但凡現(xiàn)在買新房，普遍四代住宅,，但優(yōu)化的空間還有,，比如露臺的外挑寬度，以及東西南北向的露臺分布。
（理想四代住宅大陽臺小露臺布局）
比較優(yōu)質(zhì)的方案,，是在南向主要（略）內(nèi)的功能性和實用面積,。
更需要思考的后期管理問題，西安已有交房后業(yè)主知道違建,，也要封閉的案例,，按這個趨勢，只是開始,，以后的四代住宅外立面會比較丑,，且封閉容易，拆除困難,，買之前做好心理準(zhǔn)備,。
問：咨詢下軟東的高科境閱里，能不能買,？
答：沒有不能買的房子,，只有不能買的價格，高科在軟件新城的幾個地塊,，統(tǒng)稱為楓林九里,，其中境閱里是位置最好的一塊，東側(cè)緊鄰綠城海棠三章,，西側(cè)為高新十五小,，且不臨三環(huán)。
（高科境閱里示意圖）
小區(qū)本身還是（略）,，社區(qū)內(nèi)景觀,，配套等有限，產(chǎn)品也是傳統(tǒng)的三代住宅陽臺房,，戶型建面約109-131㎡,，參考均價（略）/㎡，最大的差異化是周邊都是四代,，新房里高科是三代,。
雖然少了更多的贈送面積，但不喜歡四代,，在意隱私,，采光，安全性,，外立面美觀度的,，會看這里，十五小又是一小的西悅分校,，南邊還有高新四完,，上學(xué)的也會看這里。
明年軟東的小面積主要是綠城四章熙海棠，紫薇時光云境等,，有四代有三代,，不著急，可以多多對比,，二手房部分,，附近蘇寧云著，南飛鴻蘭亭序等還有大量可選,，價格都能談,。
問：預(yù)算150萬，月供不超5000塊的人,，在魚化寨附近買房現(xiàn)實嗎,？
答：從過往幾年的西安二手房成交情況看，150萬總價,，100㎡左右,，月供不超5000塊，其實是大多數(shù)人的買房現(xiàn)狀,，西安收入兩極分化,，但普通打工人，能穩(wěn)定供的起這個月供,，已經(jīng)很不容易了,。
西安目前除高新，曲江,，航天等（略）外,，大（略）域的新房均價也就15000+上下，（略）,，（略）,，港務(wù)秦漢大道北，二手房15000+以下的更是一抓一大把,。
（總價150萬內(nèi)貝殼二手房數(shù)量）
比如浐灞的浐灞半島,，御錦城，高科麓灣,，綠地國際生態(tài)城,，城西的華潤24城、萬科金色悅城,，天朗大興郡等，剛需在當(dāng)下還是首選二手房,。
回到魚化寨附近,，高新范圍，新房估計只能看綠城秋月苑，二手房有鴻基新城,，玫瑰公館,，龍城銘園，天朗藍(lán)湖樹,。
（略）的雁塔附近,，南飛鴻鴻錦城，華洲城,，中航華府,、銘城國（略），恒大城等都在預(yù)算內(nèi),，新房也有德通昆侖序,，選擇范圍很廣。
總結(jié),，2025年,，剛需還是首選二手，所見所得,，更具性價比,，改善可以看新房，花里胡哨的很多,。
問：想不通露臺加遮陽棚的人,，當(dāng)初可以不買？
答：四代住宅往后封陽臺,，做遮陽棚的會是普遍現(xiàn)象,，不僅是西安，全國也一樣,，典型的溫州,，也是愛在外立面，封陽臺上折騰（略）,，認(rèn)定違建只禁止,，而不疏導(dǎo)，治標(biāo)不治本,。
從實用性上,，露臺有采光遮擋，隱私,，落灰等諸多弊端,，也有放大室內(nèi)空間的優(yōu)勢，但西安人的生活場景,，用的少看的多,，可以不用不能沒有,。
從封閉后的違建處理看，很難很難,，西安過往洋房,，別墅違建的，有幾個處理干凈的,，都是馬馬虎虎,，不告不究。
（雁棲玫瑰園露臺實景）
從已交付的露（略）內(nèi)本就局促的,，一定會利用好每一個空間,。
從新房現(xiàn)狀看，如果買新房,，幾乎都是四代住宅露臺房,，不喜歡又只能看二手房，二手（略）環(huán)境,，物業(yè),，性價比上又有差距，因此都是走一步看一步的心態(tài),。
（四代住宅半封閉露臺實景）
對于西安而言,，露臺大量普及后，外立面管理,，鄰里安全,，糾紛，高空拋物,，違建陽光房處理的跟進(jìn)還沒有后續(xù),，（略）梳理管理辦法。
至于說露臺不好封的,，屬于多想,，不要懷疑陽光房和封窗戶廠家的創(chuàng)意和能力。
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