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閱讀開始前,，先說幾句悄悄話：因?yàn)槲⑿牛?span id="oseimcgwi" class="open_quick_reg">（略）
該地塊東側(cè)臨近亦莊T1（略）站,，各項(xiàng)生活配套都還不錯(cuò)。地塊往南約700多米為在售新房項(xiàng)目招商璽,，（略）盤,，該項(xiàng)目主力戶型約143-228㎡，（略）簽去化率超40%,，網(wǎng)簽均價(jià)7.75萬/平米,。
值得注意的是,，本次新地塊拍地文件中提及要“打造“亦莊好房子”模式”，其中提到鼓勵(lì)設(shè)置首層架空,，不知道在戶型設(shè)計(jì)上會(huì)否加入陽臺(tái)呢,？值得關(guān)注！
地塊具體情況如何,？將來會(huì)做什么產(chǎn)品,？又會(huì)如何規(guī)劃？加小助理,，我們一起聊聊吧~
亦莊河西X24等地塊
招商以34.8億元底價(jià)摘得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)（略）亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X24R2,、B1、G1-1,、G1-2地塊
該地塊位于亦莊（略）院已交房,，招商璽目前在售均價(jià)7.7萬/平左右。
本次出讓的地塊項(xiàng)目包含1宗居住用地,、1宗商業(yè)用地及2宗公園綠地,。其中的居住用地容積率2.5，限高80米,，今后可做小高層及高（略）,，南面將建一所幼兒園。
另外拍地文件中,，還提及要「打造“亦莊好房子”模式,，鼓勵(lì)居住用地設(shè)置面積不超過1000平方米的首層架空空間」，具體要求如下：
1）架空層層高不得低于3.6米,；層高在3.6米至4.9米之間,，其面積不計(jì)入容積率；層高高于4.9米則按實(shí)際面積計(jì)入容積率,。
2）架空層應(yīng)只作為公共開敞空間,，提供公共服務(wù)功能，不得作為停車,、車行交通空間或商業(yè)用房使用,。鼓勵(lì)居住用地內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，需落實(shí)以下要求：有頂蓋,、無圍護(hù)結(jié)構(gòu),、有圍護(hù)設(shè)施、兩側(cè)不封閉的,，按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積1/2計(jì)算建筑面積,但該面積不計(jì)入容積率,。
從基本質(zhì)素來看，建面約7.7萬方,，容積率2.5，控高80m。
除了建面大小,，地塊基本條件與21年后的兩個(gè)項(xiàng)目京叁,、招商璽一致。
作為亦莊“好房子”試點(diǎn)項(xiàng)目,，X24產(chǎn)品上毋庸置疑會(huì)更好,。
在之前公布的地塊多規(guī)合一文件里，明確了項(xiàng)目的新產(chǎn)品信息：
首層架空（層高3.6m-4.9m間不計(jì)入容積率）,、風(fēng)雨連廊都會(huì)有,。
陽臺(tái)和得房率上的創(chuàng)新可能也有想象空間。
不過,，有了招商璽的操盤經(jīng)驗(yàn),，招商在新地塊上，應(yīng)該是手拿把掐,。
（略）場(chǎng)能（略）域價(jià)值嗎,？
一定程度上可以，但新地塊顯然有另一個(gè)突破口,。
我們之前做過（略）域的產(chǎn)品分析,，在過去10年里，亦莊河西的新房面積段供應(yīng)呈現(xiàn)兩個(gè)極端走向,。
絕對(duì)剛需和絕對(duì)改善,。
整整十年里，100-130平的功能性次級(jí)改善戶型一度消失了,。
這個(gè)時(shí)候填補(bǔ)上這個(gè)面積段,，可以打差異化吃一波剛需、次改用戶,。
之前其實(shí)有些詫異,，在中海京（略）時(shí)，做了168起步的大戶型高端改善產(chǎn)品,。
河西18年-21年積壓的需求基本都被吃完了,，招商璽雖然把門檻下調(diào)，但戶型依舊在143平以上,。
起步總價(jià)就在1000萬以上,。
后來了解到，招商璽有地塊套數(shù)不能超過1000套的規(guī)定,，143平已經(jīng)是妥協(xié)之后的做的最均衡的決定,。
新地塊客觀質(zhì)素、位置要比前兩個(gè)項(xiàng)目都更好,。
第一體積小,，社區(qū)管理起來更容易,；
第二新地塊和B1商業(yè)地塊很大可能地下聯(lián)通，生活更便利成熟,；
第三新地塊離離T1（略）站更近,。（T1線為輕軌，可與亦莊線換乘,，十幾分鐘一趟,。）
如果新地塊沒有套數(shù)規(guī)定，能有一部分100-130平戶型（略）場(chǎng)空白,，從面積段上就有了稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)力,。
而且，河西3年限競(jìng)房時(shí)期的6個(gè)限競(jìng)房,，有超過6000套房源會(huì)加入未來的（略）場(chǎng),。
把門檻降低之后，更新的產(chǎn)品力在和低價(jià)限競(jìng)房競(jìng)爭(zhēng)時(shí),，也能更有優(yōu)勢(shì),。
那么亦莊河西未來還能入手嗎？
之前有朋友說,，亦莊在北京人眼里其實(shí)不是北京,，但居然能賣到這么高的價(jià)格，是營(yíng)銷手段比較強(qiáng),。
我覺得是也不是,。
一個(gè)產(chǎn)品能賣得好一定離不開營(yíng)銷的成功，但根本還是亦莊有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐,。
作為亦莊（略）產(chǎn)業(yè)布局的重要組成部分,，這里落地了眾多高新技術(shù)企業(yè)如小米、寧德,、燕東,，和高端制造業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等,。
在這些企業(yè)里工作的高收入群體購(gòu)買力較強(qiáng),。
產(chǎn)業(yè)和人才就是（略）域最穩(wěn)的底牌。
配套方面,，河西在亦莊整體也處于領(lǐng)先地位,，教育、商業(yè)都不拉垮,。
所以,，（略）院和招商璽，才能托舉河西成為一個(gè)改善板塊,。
基于以上,，雖然未來河西限競(jìng)房可能會(huì)對(duì)商（略）場(chǎng)造成沖擊,，但新房的高品質(zhì)也會(huì)吸引對(duì)居住品質(zhì)要求較高的買房人。
而且,，從25年度供地計(jì)劃里提到,，去年供地計(jì)劃是重點(diǎn)（略）、軌道交通站點(diǎn)及南部新城,，今年是重點(diǎn)（略）、產(chǎn)（略）和軌道交通站點(diǎn),。
其中調(diào)整在于把供地重心從南部新城轉(zhuǎn)移到產(chǎn)（略）,。
也就是說，類似于河西這樣的產(chǎn)（略）聚集地未來供地會(huì)繼續(xù)增加,。
在以“做優(yōu)增量,、盤活存量”為導(dǎo)向的供地計(jì)劃里，產(chǎn)（略）供地的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)不言而喻了,。
所以,，只要河西的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，未來一定（略）場(chǎng)
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一文詳解北京東城西城海淀豐臺(tái)朝陽石景（略）及招生派位
（略）
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（略）
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（略）
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（略）（略）京能西賢府中建和頌九里
（略）
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（略）（王四營(yíng)地塊文章）
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（略）
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（略）
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