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投融資模式（略）更新項目
小易導讀：日前財政部根據(jù)“關(guān)于開（略））”要求,，對通過專家競爭性評審的首批入選“中央財政支持的實（略）更新行動”（略）進行了公示,。青島成功入選首批公示的15（略）,，其（略）為“石家莊、太原,、沈陽,、上海、南京,、杭州,、合肥、福州,、南昌,、武漢、東莞,、重慶,、成都、西安”,。
由此青島將在2024年—2026年示范期內(nèi)獲得8億元中央獎補資金用（略）更新工作,。青島將以此為契機，加速推進包括惠及13．2萬戶居民的433個老（略）改造,，利（略）邊角地,、立交橋下空間等進行140個口袋公園建設(shè)（略）更新工作。
根據(jù)財政部辦公廳和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳【財辦建〔2024〕24號】《關(guān)于開（略）更新示范工作的通知》要求,，本次獎補資金的使用方向（略）（略）和綜合管廊建設(shè),、（略）“廠網(wǎng)一體”建設(shè)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施補短板,、老（略）更新改造等工作,。
具體包括：
1.（略）更新改造。（略）燃氣,、熱力,、給排水、電力（略）（略）實施更新改造，因地制宜推（略）地下綜合管廊建設(shè),，提（略）（略）整體水平,。
2.（略）全覆蓋（略）建設(shè)。（略）按照“廠網(wǎng)一體”的模式進行更新改造,，提升污水收集處理效能,。
3.市政基礎(chǔ)設(shè)施補短板。對生活垃圾分類,、綜合桿箱、物流設(shè)（略）政基礎(chǔ)設(shè)施進行提升改造,，補（略）基礎(chǔ)設(shè)施短板弱項,；提（略）綠地服務(wù)功能，推進口袋公園建設(shè)和綠地開放共享,。
4.老（略）更新改造,。對歷史文（略）、既有公共建筑,、公共空間等進行節(jié)能降碳等提升改造,，持續(xù)改善建筑功能和提升生活環(huán)境品質(zhì)。實（略）功能完善工程,，推進適老化適兒化改造,，加快公共場所無障礙環(huán)境建設(shè)改造。
現(xiàn)（略）更新項目投融資進行簡要分析,，拋磚引玉,。
01

城市更新的內(nèi)涵、由來以及政策梳理
（一）由來與政策
2021年3月,，“實（略）更新行動”首次列入政府工作報告,、十四五規(guī)劃。11月,，住建部公布第一（略）更新試點名單,，共涉及21（略）（區(qū)）。目前,，絕大部分試（略）（區(qū)）已發(fā)布“城市更新管理辦法/方案”,。
國家層（略）更新領(lǐng)域的政策沿革如下：
（略）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實（略）更新行動中防止大拆大建問題的通知》（一）嚴格控制大規(guī)模拆除。原則（略）更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%,。（二）嚴格控制大規(guī)模增建,。原則（略）更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。（三）嚴格控制大規(guī)模搬遷,。尊重居民安置意愿,，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件,，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu),，城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%,。（四）確保住房（略）場供需平穩(wěn),。不斷實踐、大規(guī)模拆遷城中村（略）連（略）,，統(tǒng)籌解（略）民,、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%,。探索政府引導,、市場運作、公眾參與（略）更新可持續(xù)模式,，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營,，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者,、居民出資參與微改造,。
（略）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展第一（略）更新試點工作的通知》第一批試點自2021年11月開始，為期2年,。重點開展以下工作：（一）探（略）更新統(tǒng)籌謀劃機制,。鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)章等,，（略）更新提供法治保障,。（二）探（略）更新可持續(xù)模式。探索建立政府引導,、市場運作,、公眾參與的可持續(xù)實施模式。（三）探索建（略）更新配套制度政策,。創(chuàng)新土地,、規(guī)劃、建設(shè),、園林綠化,、消防、不動產(chǎn),、產(chǎn)業(yè),、財稅、金融等相關(guān)配套政策,。
（略）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于開展2022（略））》,，理論上，城市體檢成果應(yīng)是編（略）更新五年規(guī)劃和年度實施計劃，合理確（略）更新年度目標,、任務(wù)和項目的前提和依據(jù),。
（略）《住建部關(guān)于印發(fā)實（略）更新行動可復制經(jīng)驗做法清單（第一批）的通知》，針（略）更新各地方政府較好的經(jīng)驗做好進行總結(jié)推廣,。
（略）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)實（略）更新行動可復制經(jīng)驗做法清單（第二批）的通知》,，總結(jié)各地在堅（略）體檢先行、發(fā)（略）更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用,、強化精細（略）設(shè)計引導,、創(chuàng)（略）更新可持續(xù)實施模式等方面的經(jīng)驗做法。
（略）《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<支（略）),發(fā)揮“多規(guī)合一”的改革優(yōu)勢,，加強規(guī)劃與土地政策融合,，提（略）規(guī)劃、建設(shè),、治理水平，支（略）更新,。
（略）《自然資源部辦公廳關(guān)于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老（略）),明確了全國城鎮(zhèn)老（略）改造的行動方向,。各地自然資源部門要立足職責，加強規(guī)劃土地政策支持,，配合做好老（略）改造工作,。
（二）城市更新的內(nèi)涵與邊界
城市更新主要是根（略）規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，通過再開發(fā),、改造,、拆除重建、整治改善,、保護等方式：（略）
02

各（略）更新項目的特點
結(jié)合各（略）層級的“十四五規(guī)劃”,、國土空間規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,、城市設(shè)計,、各類專項規(guī)劃等相關(guān)頂層設(shè)計文件，城市更新的領(lǐng)域主要集中（略）圈協(xié)同聯(lián)動效應(yīng)打造,、傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)（略）政公用設(shè)施的完善與智能化改造,、城市雙修、（略）為核心的智能（略）建設(shè)和改造,、老（略）改造與智能（略）建設(shè),、歷史文化保護與傳承、環(huán)境治理,、海（略）建設(shè),、產(chǎn)城融合及產(chǎn)業(yè)升級、保障性安居工程等領(lǐng)域。
城市更新規(guī)劃領(lǐng)域多,、范圍廣,，（略）徑、政策與措施,、規(guī)劃銜接保障,、產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動規(guī)劃等方面存在欠缺，大部分項目是沒有財政資金支持的非經(jīng)營性項目,，如何將經(jīng)營性項目與非經(jīng)營性項目統(tǒng)籌實施,，如何實現(xiàn)項目平衡、區(qū)域平衡和總體平衡,，如何實現(xiàn)時間和空間的錯配,，如何通過適度超前的基建投資和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，（略）城市為核心（略）圈內(nèi)在價值與核心競爭力,，盤活存量和挖掘增量,，是各（略）更新項目運作成敗的關(guān)鍵。
各地經(jīng)過探索和實踐,，（略）包括不限于協(xié)議搬遷土地協(xié)議出讓,、帶條件出讓、項目一體化開發(fā)運營,、城市合伙人,、設(shè)（略）更新基金、財政直接或間接（向地方國企增資）支持,、政策性開發(fā)性金融以及商業(yè)貸款等,。
03

城市更新項目的投融資模式
城市更新涵蓋領(lǐng)域較大，范圍較廣,，市場上存量項目的合作模式良莠不齊,。一（略）更新各子項目可以單獨實施，也可以多個子項目打包打捆統(tǒng)籌實施,。
主要的合作模式如下：
（一）政府財政資金充裕,、沒有經(jīng)營性收入的公益性或者預(yù)計可以通過專項債、上級財政轉(zhuǎn)移支付,、專項補貼等方式：（略）
（二）政府財政資金不足,、有一定經(jīng)營性收入的準公益性項目，諸如垃圾處理,、污水處理,、綜合管廊、（略）,、地鐵上蓋物業(yè)等,。該類項目結(jié)合項目類型,，實施主體可以是政府部門或者授權(quán)地方國有企業(yè)，社會資本可以協(xié)助政府積極申請相關(guān)領(lǐng)域的專項債,、協(xié)助地方國有企業(yè)發(fā)行債券或ABS產(chǎn)品,、打捆打包實施特許經(jīng)營、引入其他財務(wù)投資人,、引入高科技或智能化研發(fā)應(yīng)用類合作主體,、產(chǎn)業(yè)運營商、相關(guān)行業(yè)投資企業(yè),、搭建基金或信托等金融產(chǎn)品,、引入銀行貸款等方式：（略）
（三）政府財政資金不充裕、預(yù)計需要通過項目實施后的增量土地收入和財稅收入收回投資,、實現(xiàn)收益的項目,。政府主管部門可以授權(quán)地方國有企業(yè)作為實施主體，通過ABO+公開招標,、ABO+片區(qū)開發(fā),、投資人+EPC、EPC+O等模式,，以招標方式：（略）
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